W jaką stronę idzie rynek mieszkaniowy

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A. 

Nie jest tajemnicą, że z powodu utrzymujących się niskich stóp procentowych w połączeniu z rosnącą inflacją coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkań w celach inwestycyjnych, na wynajem z nadzieją na wzrost ich ceny w czasie. W niektórych, naszych inwestycjach odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę sięga nawet 80 proc. Według danych Narodowego Banku Polskiego, tylko w pierwszym kwartale br. ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Gdańsku wzrosły o 14 proc., a w Warszawie o 8 proc. Niestety, trudno się spodziewać, aby ten trend miał w najbliższym czasie ulec odwróceniu. Przy bardzo niskiej dostępności i coraz droższych działkach pod nowe inwestycje oraz przedłużających się procedurach administracyjnych deweloperzy nie są w stanie odpowiednio zwiększyć podaży.

Spodziewamy się, że w obliczu rosnących cen mieszkań coraz więcej osób będzie przechodziło na rynek najmu. Dlatego podjęliśmy decyzję o wejściu na rynek PRS (Private Rented Sector) czyli najmu instytucjonalnego. Chcemy zaoferować mieszkańcom dużych miast w Polsce najem ciekawie zaaranżowanych i dobrze wyposażonych mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Pracujemy właśnie nad strategią działań na tym rynku i ofertą produktową. Docelowo chcemy budować w tej formule co najmniej 300-400 lokali rocznie.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal  

Niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe Polaków, rosnące aspiracje życiowe oraz chęć poprawy warunków lokalowych pozwalają branży deweloperskiej patrzeć w przyszłość z optymizmem. Popyt na mieszkania jest nadal na bardzo wysokim poziomie. Rosnącym zainteresowaniem cieszą się lokale o większych metrażach, głównie trzypokojowe czy czteropokojowe mieszkania z przestronnymi tarasami, balkonami czy ogródkami. Nabywców szybko znajdują także największe w ofercie apartamenty o metrażu przekraczającym 100 mkw., szczególnie te w inwestycjach o podwyższonym standardzie.

Ponadto, utrzymuje się moda na zamieszkiwanie, pracę oraz robienie zakupów w miejscach szczególnych, wyróżniających się projektach. Idąc za tym trendem realizujemy budowę wysokich budynków oraz prowadzimy przedsięwzięcia, gdzie rewitalizowane są zabytkowe zabudowania i nadawana jest im zupełnie nowa funkcja. Zauważamy też mocny zwrot ku przyjaznej i komfortowej przestrzeni osiedla oferującej wiele udogodnień. Dlatego na znaczeniu zyskują projekty multifunkcyjne, gdzie obok mieszkań są lokale handlowo-usługowe czy biurowe. Nabywców przyciąga miastotwórczy charakter tego typu obiektów oraz fakt, że w ich obrębie załatwić można wszystkie sprawy życia codziennego. Stąd w portfolio mamy coraz więcej multifunkcyjnych inwestycji, które stają się symbolami miast m.in. Sokolska 30 Towers i Atal SKY+ w Katowicach.

Waldemar Olbryk, prezes Archicom S.A.

Wyzwań, z jakimi mierzymy się na rynku pierwotnym jest wiele. Przy wciąż wysokim deficycie mieszkaniowym, plasujemy się jednocześnie w czołówce krajów europejskich oddających corocznie najwięcej mieszkań do użytku. To napędza pandemiczne oblężenie w branży nieruchomości i wymusza na deweloperach większą elastyczność w działaniu.

Jeszcze w tym roku wprowadzimy do sprzedaży nową inwestycję na wrocławskim Szczepinie. Pod tym adresem klienci znajdą prawie 160 mieszkań, w tym ok. 60 apartamentów inwestycyjnych wykończonych pod klucz o pow. od 23 do 53 mkw. To nasz debiut na rynku inwestycji pod wynajem krótkoterminowy.

Mieszkania inwestycyjne typu aparthotel, które są dziś szczególnie atrakcyjnym narzędziem do lokowania oszczędności, z pewnością będą coraz częściej pojawiać się w portfolio deweloperów. Podobnie, jak projekty mixed use, które idealnie wpisują się w znaną na długo przed pandemią koncepcję miasta 15-minutowego. Naszą odpowiedzią na ten trend jest m.in. multifunkcyjny kompleks Browarów Wrocławskich powstających w sercu wrocławskiego Śródmieścia.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Inwestycje w nieruchomości cieszą się niesłabnącą popularnością, nie mniejszą niż przed pandemią. Okazały się najlepszą i najbezpieczniejszą formą lokowania kapitału. Pozwalają nie tylko obronić wartość pieniądza, ale także znacząco powiększyć kapitał. Poza klientami indywidualnymi, swoją obecność na rynku w coraz większym stopniu zaznaczają klienci instytucjonalni, inwestujący w nieruchomości z zamiarem osiągania zysków. Ciągle to jednak margines kupujących. Znaczną część inwestorów stanowią zamożni Polacy, którzy lokują w mieszkaniach swoje oszczędności. To właśnie takie osoby są naszymi klientami.

Poza trendem inwestycyjnym, obserwujemy w naszych inwestycjach trend wywołany przez pandemię, który wiąże się z zakupem większych mieszkań na własne potrzeby oraz domów z ogrodem poza miastem. Od kwietnia ubiegłego roku, w związku z dużym zainteresowaniem, praktycznie zniknęły z naszej oferty ekonomiczne i energooszczędne eko-domy z dużymi ogrodami o powierzchni od 350 mkw. do 500 mkw., które budujemy w prestiżowym, podwarszawskim osiedlu Villa Campina obok Puszczy Kampinoskiej. Przewidujemy, że trend związany z energooszczędnością będzie się pogłębiał. W niedługim czasie planujemy wznowić ofertę sprzedaży.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Od około 2 lat obserwujemy znaczący wzrost aktywności inwestorów indywidualnych oraz funduszy budujących portfele mieszkań na wynajem. Wydaje się, że coraz większa ilość mieszkań na wynajem w ofercie spowoduje spadek stawek najmu, a równocześnie wzrost cen sprzedaży przyczyni się do wykluczenia części potencjalnych nabywców z rynku. A co za tym idzie, zmienią się proporcje mieszkań posiadanych na własność w porównaniu do ilości mieszkań wynajmowanych. Zmniejszy się liczba osób mieszkających we własnym mieszkaniu na rzecz takich, których nie będzie stać na zakup i będą zmuszone do wynajmowania lokali.

Zakładamy również dalszy wzrost cen mieszkań w mniejszych miastach i miejscowościach satelickich wobec dużych aglomeracji, zwłaszcza w przypadku miejscowości dobrze skomunikowanych z dużymi ośrodkami. Zmiany w kulturze pracy, w tym rozpowszechnienie i większa akceptacja pracy zdalnej przez pracodawców przyczyniła się do rozpowszechnienia tego modelu, co przekłada się na większą elastyczność w wyborze miejsca zamieszkania.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Jednym z ciekawszych trendów na rynku są inwestycje mixed-use, których istotą jest wielofunkcyjność pozwalająca mieszkańcom zaoszczędzić czas na dojazdy w różne punkty miasta, by realizować swoje codzienne obowiązki, potrzeby, czy pasje. Ten segment rynku można podzielić na nowoczesne obiekty budowane w centrach miast od podstaw oraz inwestycje na terenach poprzemysłowych poddawanych rewitalizacji, dzięki której mogą zyskać nowe funkcje i wyższy standard. Takim obiektem wielofunkcyjnym będzie inwestycja FIQUS Marcelin, która zapewni funkcję mieszkaniową i gastronomiczną, a nawet biurową. Mowa o Living Room, który może służyć mieszkańcom w ciągu dnia jako coworking czy miejsce biznesowego networkingu. Po południu natomiast może zamienić się w przestrzeń sprzyjającą rekreacji, nawiązywaniu przyjaźni, wspólnej grze w planszówki czy w tenisa stołowego. Home office można będzie realizować, nie tylko z Living Roomu, ale również ze wspólnych tarasów na dachach. 

W najbliższych latach będziemy realizować projekty mieszkaniowe i komercyjne. Rozważamy  inwestycje w innych miastach niż Poznań oraz w destynacjach turystycznych. Nadal będziemy skupieni na lokalnym rynku, w tym również podpoznańskiej Dąbrówce, gdzie mamy zabezpieczony grunt pod przyszłe inwestycje. 

Marcin Michalec, CEO Okam

Obserwujemy stałe, duże zainteresowanie klientów indywidualnych lokalami mieszkaniowymi we wszystkich, naszych inwestycjach, co widoczne jest już na etapie przedsprzedaży. Cześć osób kupuje mieszkania dla siebie, na własny użytek. Wielu klientów, którzy posiadają kapitał czy oszczędności dokonuje zakupu nawet kilku mieszkań, traktując je jako inwestycję na przyszłość, czy lokatę kapitału. Wpływ na to ma choćby inflacja albo zapowiedzi związane z planami wprowadzenia opłat za utrzymywanie znaczących środków na rachunkach bankowych. Mamy poczucie jakości naszej oferty, standard i dodatkowe udogodnienia oferowane lokatorom odpowiadają potrzebom wymagających konsumentów. Klienci oczekują więcej niż mieszkania wykonanego z dobrych materiałów budowlanych czy sklepu i zakładu kosmetycznego w budynku. Doceniają rozbudowaną infrastrukturę z licznymi usługami i atrakcjami oraz przestrzeniami, gdzie mogą spacerować czy częściami wspólnymi, w których mogą zrelaksować się czy spędzić czas z sąsiadami. Chcą mieć poczucie, że większość pozazawodowych rzeczy mogą załatwić na miejscu. Stąd w ramach każdej inwestycji oferujemy wartość dodaną. W ŻOLI ŻOLI w Warszawie stworzyliśmy Pokój Malucha a w Viście na Mokotowie Klub Mieszkańca. Na terenie INSPIRE w Katowicach powstaje Strefa Mieszkańca z salą spotkań, m.in. z bilardem, a w CENTRAL HOUSE w stolicy – m.in. Strefa Relaksu dla dorosłych, fitness, sauna czy Ogród na dachu do użytku wszystkich lokatorów.

Anna Skotnicka-Ryś, dyrektor Działu Handlowego firmy Profbud

Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w pierwszej połowie 2021 roku oddano do użytkowania 105,4 tys. mieszkań czyli o 8,6 proc. więcej niż przed rokiem. W ogólnym rozrachunku wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Co ciekawe, z łącznej liczby 18 277 mieszkań oddanych do użytku w czerwcu br., tylko 6 985 zostanie zachowanych na własność, z kolei aż 10 695 przeznaczonych zostanie na sprzedaż lub wynajem. Taka sama sytuacja dotyczy się nieruchomości, których budowę już rozpoczęto. Z łącznej liczby 25 744 mieszkań, 10 364 są to mieszkania indywidualne, a 14 884 stanowią lokale inwestycyjne. Popyt na rynku nieruchomości napędzany jest przez nieustanny wzrost cen mieszkań.

W samej Warszawie średnia cena za mkw. w I kw. 2021 roku wynosiła 10 602 zł, a już w II kw. br. - 11 014 zł, co oznacza wzrost cen o 3,9 proc. w ciągu zaledwie 3 miesięcy. Innym czynnikiem przemawiającym za kupnem mieszkania są oczywiście wciąż tanie kredyty hipoteczne, a także chęć ulokowania kapitału w bezpiecznym, stałym źródle dochodu. Jednym z naszych celów jest dostosowanie oferty firmy do potrzeb różnych klientów, zarówno tych prywatnych, jak i inwestorów.

Piotr Jakubowski, Head of Investment Department w Apricot Capital Group

Obecnie klienci decyzję o zakupie mieszkania podejmują szybciej, są mniej wybredni jeśli chodzi np. o rozkład lokali. W czasie pandemii i wysokiej inflacji zakup mieszkania jest dobrym zabezpieczeniem przed utratą wartości kapitału. Jednocześnie dostrzegamy, że dla klientów ważna jest wizualna strona projektu, tj. elewacje, jakość materiałów. Wciąż rośnie także rola rozwiązań ekologicznych. Powstaje coraz więcej projektów typu mixed use. Ponadto, deweloperzy chętniej budują lokale na wynajem. Zauważamy, że w dużych miastach coraz mniej jest atrakcyjnych, uzbrojonych działek, dlatego rośnie rola mniejszych rynków. Nasze inwestycje projektujemy z poszanowaniem ekologii, dbałością o szczegóły – stosując dobrej jakości materiały, starając się zapewnić naszym klientom produkt z najwyższej półki. Przygotowujemy projekty zarówno mieszkaniowe, hotelowe, usługowe,  jak i mixed use widząc, że rynek jest coraz bardziej zdywersyfikowany, a rola funkcji poza mieszkaniowych jest coraz bardziej istotna.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

W kwestii inwestycji mieszkaniowych dążymy do tworzenia samowystarczalnych osiedli z wieloma udogodnieniami z zakresu ekologicznych rozwiązań, miejscami do rekreacji oraz bezpieczną przestrzenią do odpoczynku i zabawy zarówno dla młodych ludzi, jak i dla rodzin z dziećmi.

Nieustannie prowadzimy działania mające na celu rozwój sektora second home, który z roku na rok w Polsce zaczyna coraz bardziej zyskiwać na popularności. 

Stawiamy również na rozwój mieszkań na wynajem, w tym sektora PRS, który ze względu na zmianę potrzeb oraz stylu życia młodych osób w kolejnych latach również ma szansę mocno zyskać na znaczeniu w naszym kraju.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Pandemia miała i ma ogromny wpływ na kształtowanie się trendów na rynku mieszkaniowym. Najsilniej widoczną zmianą, którą obserwujemy jest przejście na pracę zdalną, bądź hybrydową wielu pracowników polskich firm. Naturalnym skutkiem takiego stanu rzeczy stał się wzrost oczekiwań względem deweloperów i oferowanych przez nas mieszkań. Spędzając więcej czasu w zaciszu własnego mieszkania zaczęliśmy zwracać większą uwagę na standard, komfort i jakość. Niezmiernie ważna stała się prywatna przestrzeń zewnętrzna, a więc wygodne tarasy, balkony czy ogródki, ale również bliskość publicznych terenów zielonych. Staramy się zrozumieć jak najlepiej naszych klientów i wyjść naprzeciw ich wymaganiom i pragnieniom. I tak, rozwijając projekt osiedla Miasteczko Jutrzenki zwróciliśmy szczególną uwagę na projekt powierzchni wspólnych oraz otoczenie budynków, place i małą architekturę, aleje spacerowe, miejsca do uprawiania jogi, oczka wodne, fontannę, ławki solarne, leżanki. Zadbaliśmy też o wspólne przestrzenie i miejsca, które sprzyjają nawiązywaniu kontaktów, na przykład siłownię na terenie osiedla.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg S.A.

Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest bardzo obiecująca, zakładamy stały wzrost popytu przez kilka najbliższych lat. W ostatnim czasie intensywnie rozwijaliśmy działalność i inwestowaliśmy w grunty. W ciągu 5 kwartałów, uwzględniając pierwszy kwartał 2021 roku przeznaczyliśmy 700 mln zł na rozbudowę banku ziemi. Nadal jesteśmy mocno skoncentrowani na rozwoju działalności w różnych miastach, dlatego cały czas zwiększamy zapasy gruntów. Warto też zwrócić uwagę na najwyższy standard oferowanych przez nas mieszkań, balkony, loggie lub tarasy w każdym mieszkaniu, większe niż tradycyjnie okna, wyjątkową dźwiękoszczelność, wideofony, instalacje światłowodowe, a także lobby z portierem i oświetlenie LED części wspólnych zasilane przez panele fotowoltaiczne oraz system Smart House bezpłatnie oferowany w każdym mieszkaniu.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Obserwujemy nieustanny wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, zarówno przez klientów indywidualnych, jak również inwestorów oraz fundusze mieszkaniowe, które nabywają całe budynki od deweloperów. W związku z tym rynek mieszkaniowy może dotknąć znaczące ograniczenie podaży nowych mieszkań. Posiadamy znaczący bank ziemi, ale nieustannie poszukujemy gruntów pod nowe projekty inwestycyjne, by na bieżąco uzupełniać ofertę mieszkaniową.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

Od dłuższego czasu zauważamy, że klienci cenią stabilność rynku nieruchomości, w który bardzo bezpiecznie jest inwestować. Ta zmiana w percepcji klientów wpływa na znaczący wzrost popytu na nowe mieszkania, co wraz z innymi czynnikami, takimi jak np. wzrost cen za materiały budowlane prowadzi do wzrostu cen za metr kw. Nie widzimy oznak ochłodzenia popytu, co spowoduje dalszy wzrost cen i usług.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Na naszych osiedlach nie inwestują firmy zajmujące się wynajmem instytucjonalnym. Blisko 10-15 procent klientów to inwestorzy indywidualni, którzy kupują mieszkania pod przyszły wynajem.

Obecnie najwięcej mieszkań w Europie buduje się w Polsce, ale wciąż jest ich za mało. Pod względem liczby istniejących lokali w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców nasz kraj znajduje się dopiero na 13. miejscu w Europie. Jest więc duże pole do rozwoju.

Przygotowujemy się do realizacji dużego osiedla na obrzeżach Warszawy, w zielonej okolicy i pobliżu drogi szybkiego ruchu. Będzie to samowystarczalne i ekologiczne miasteczko ze szkołą, sklepami, powierzchnią biurową i usługami. Rozpoczęliśmy też prace na projektowaniem osiedla w Poznaniu.