Residential Real Estate

Jak długo utrzyma się hossa na rynku nieruchomości i obecne ceny nowych mieszkań

2017 był najlepszym rokiem w historii polskiego rynku mieszkaniowego. Deweloperzy sprzedali rekordową liczbę mieszkań, więcej niż wprowadzili na rynek. Nabywców znalazło przeszło dwa razy więcej lokali niż w czasie poprzedniego boomu. Popyt na nieruchomości stale rośnie od siedmiu lat. Zapotrzebowanie rynkowe jest teraz tak duże, że firmy budujące mieszkania mają trudności z jego zaspokojeniem.  

W ubiegłym roku deweloperzy już po raz czwarty z rzędu poprawili własny rekord sprzedaży. Wynik był o ponad 20 proc. lepszy niż rok wcześniej. Podążając za popytem firmy rozpoczęły budowę niespotykanej dotąd ilości mieszkań. W minionym roku na rynek weszło o jedną czwartą więcej lokali niż rok wcześniej i dwa razy więcej mieszkań niż cztery lata temu. A mimo tak dużej produkcji pod koniec 2017 roku oferta mieszkaniowa była mniejsza niż w jego początkach.   

Niskie oprocentowanie lokat i kredytów

W tym roku ruch w biurach sprzedaży deweloperów również nie słabnie, mieszkania sprzedają się na pniu, a obserwatorzy rynku zastanawiają się jak długo utrzyma się hossa. - Zakupom sprzyja stabilna sytuacja makroekonomiczna oraz wzrost wynagrodzeń w kraju przy niskim bezrobociu i inflacji. W takich warunkach klienci śmielej podejmują decyzje o wydatkach na zakup nieruchomosci – przyznaje Tomasz Sadłocha z Ochnik Development.

- Niewątpliwą podporą segmentu mieszkaniowego są niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do trzymania pieniędzy na deficytowych lokatach. Więcej zarobić można inwestując w nieruchomości, tym bardziej że stawki najmu idą w górę. Wysokość stóp procentowych ma dla branży kluczowe znaczenie, bo nabywcy mieszkań mają większy dostęp do kredytów i możliwość zaciągania wyższych zobowiązań, a przy tym niższe są koszty finansowania inwestycji – tłumaczy Tomasz Sadłocha.

Dobra rentowność wynajmu mieszkań

Podniesienie stóp procentowych spowodowałoby, zdaniem specjalisty, spadek zdolności kredytowej kupujących. - Gdyby stopy wzrosły i lokaty bankowe były wyżej oprocentowane z rynku mieszkaniowego mogłoby też odejść część klientów inwestycyjnych. W projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy tacy kupujący stanowią większość – informuje ekspert Ochnik Development.

Nic nie wskazuje jednak, żeby stopy procentowe w najbliższym czasie poszły w górę. Rada Polityki Pieniężnej jest ostrożna, jeśli chodzi o zapowiedzi. Nie mniej rynek spodziewa się, że podwyżki nadejdą pod koniec tego roku lub na początku 2019. Jeśli do nich dojdzie, proces nie będzie szybki i nie powinien wpłynąć na zahamowanie koniunktury. Ewentualny wzrost będzie prawdopodobnie niewielki, co nie przełoży się na znaczący spadek popytu na mieszkania. Na wynajmie wciąż będzie można zarobić dużo więcej niż na lokatach. Stopniowe podwyżki stóp mogą być dla rynku odczuwalne dopiero w kolejnych latach.

Rosnące ceny mieszkań

Analitycy wskazują, że podobne obawy dotyczyły podwyżek wkładu własnego do kredytu. Okazało się jednak, że nabywcy mieszkań doskonale poradzili sobie z jego zwiększeniem. Dziś przy wymaganym przez banki 20 proc. wkładzie własnym chętnych na kredyty, nie tylko nie ubywa, ale ich liczba rośnie. Ubiegły rok pod względem sprzedaży hipotek był najlepszy od sześciu lat.

Gorączkę zakupową mogą ostudzić natomiast rosnące ceny mieszkań, które generują coraz wyższe koszty zakupu gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa. Już w drugiej połowie zeszłego roku w największych aglomeracjach stawki ofertowe na rynku deweloperskim zaczęły iść w górę.  

W Trójmieście ceny nowych mieszkań w ubiegłym roku wzrosły aż o kilkanaście procent. W Warszawie i Łodzi stawki podskoczyły o niespełna 10 proc., a we Wrocławiu i w Poznaniu o prawie 5 proc. Prognozy mówią, że w tym roku ceny nowych mieszkań mogą wzrosnąć o dalsze kilkanaście procent.

Trudności z zakupem gruntów

Deweloperzy mają coraz większe trudności z pozyskaniem i uruchomieniem gruntów pod inwestycje. Firmom nie łatwo znaleźć też wykonawców nowych budów. Stąd wolniejsze tempo wprowadzania na rynek inwestycji i coraz wyższe stawki ofertowe za metr.

Duże wątpliwości firm wzbudzają też planowane zmiany legislacyjne, dotyczące rynku mieszkaniowego, które przynieść ma nowelizacja ustawy deweloperskiej. Na zgromadzonych przez deweloperów w bankach ziemi parcelach prawdopodobnie trudniej będzie budować mieszkania. Przygotowywana ustawa ogranicza bowiem możliwość prowadzenia inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co dziś jest powszechną praktyką.

Mieszkanie+ słabą konkurencją

Pewnego rodzaju konkurencją dla deweloperów może okazać się też program Mieszkanie+, choć dotychczas w jego ramach nie są prowadzone większe inwestycje. Trudno określić, jaki będzie miał realnie wpływ na rynek, ponieważ budowa tanich mieszkań na wynajem przechodzi na razie fazę pilotażową. W tym roku ruszyć ma dopiero główny filar programu oparty o Krajowy Zasób Nieruchomości. Jak dotąd jeszcze, wbrew zapowiedziom, niesą prowadzone większe programowe projekty i nie wiadomo, kiedy zostaną uruchomione. Tym samym, w najbliższym czasie skala tej inicjatywy, w porównaniu z działalnością deweloperów, raczej nie będzie znacząca.  

Autor: Ochnik Development

Jakie skutki, w opinii deweloperów, przyniosłoby ograniczenie możliwości prowadzenia inwestycji mieszkaniowych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i korzystania z otwartych rachunków powierniczych? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych niewątpliwie zaszkodzi rynkowi, w szczególności małym firmom oraz klientom, którzy będą mogli spodziewać się dalszych podwyżek cen mieszkań. Należy zaznaczyć, że otwarty rachunek powierniczy dominuje na rynku. Dzięki niemu deweloperowi po realizacji danego etapu budowy, potwierdzonego przez bank, zwalniana jest część środków wpłacanych przez klientów. To w dużym stopniu ułatwia finansowanie inwestycji. W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych całość inwestycji będzie musiała być wcześniej sfinansowania albo przez dewelopera, co ograniczy zdolności inwestycyjne firm, jeśli w ogóle temu sprostają, albo przy udziale kredytu, co zwiększy koszty realizacji inwestycji.

Rynkowi mieszkaniowemu nie pomoże również likwidacja decyzji o warunkach zabudowy. Będzie to kolejne ograniczenie wprowadzone przez ustawodawcę, co w praktyce oznacza iż nowe  mieszkania i domy będą mogły powstawać jedynie na gruntach, gdzie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania. Około 75 proc. powierzchni Polski nie ma takiego planu. Sytuacja wcale nie wygląda lepiej w największych aglomeracjach, gdzie powstaje najwięcej nowych inwestycji. W Warszawie niespełna 37 proc. terenów ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w Krakowie 48 proc., a we Wrocławiu 56 proc. Co gorsze, brak planu nie dotyczy tylko gruntów na obrzeżach miast, ale parceli zlokalizowanych w centrach. Tym samym, działki z planem zagospodarowania stają się „dobrem luksusowym” i w konsekwencji ich cena wzrośnie. Będzie to miało swoje przełożenie na finalną cenę mieszkań.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego wyeliminuje z rynku deweloperskiego wiele mniejszych podmiotów i może wpłynąć na zmniejszenie oferty największych firm. Intencje likwidacji takich rachunków motywuje się zwiększeniem bezpieczeństwa nabywcy w przypadku kłopotów finansowych dewelopera. Z drugiej strony w ostatnich latach z rynku nie napływają już alarmujące informacje o bankructwach firm deweloperskich. Wydaje się, że obecne regulacje są optymalne, stanowią dobre zabezpieczenie przed niepożądanymi zjawiskami. Dalsze ich zaostrzanie doprowadzi do przeregulowania rynku, co odbije się negatywnie na jego rozwoju.

Jeśli chodzi o likwidację warunków zabudowy to sytuacja nie jest tak jednoznaczna. Warunki zabudowy pozwalają urzędnikom na zbytnią dowolność w interpretowaniu przepisów i być może ta sytuacja jest głównym powodem, dla którego tylko 30 proc. powierzchni kraju jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania. Wiele decyzji o warunkach zabudowy jest przestarzałych i nie odzwierciedla zmian, jakie zaszły w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru, którego dotyczą. Jednocześnie jednak likwidacja warunków zabudowy bez sensownej alternatywy w sytuacji braku planów zagospodarowania, może doprowadzić do paraliżu na rynku budowlanym.  

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.  

Wszystkie nowe regulacje, jak ustawa deweloperska, czy konieczność prowadzenia przynajmniej otwartego rachunku powierniczego wiązały się ze wzrostem kosztów prowadzenia działalności deweloperskiej dla całego rynku. A w dłuższym terminie przekłada się to na wzrost cen mieszkań. Dodatkowo regulacje te były istotną barierą dla prowadzenia działalności dla mniejszych firm deweloperskich. Spodziewamy się, że podobne skutki przyniesie konieczność prowadzenia zamkniętego rachunku powierniczego.

Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy spowoduje znaczne zmniejszenie dostępności gruntów, których obecnie i tak jest za mało w porównaniu do koniunktury rynkowej. To może spowodować wzrost cen gruntów objętych planami miejscowymi. Podobnie stało się, kiedy istotnie ograniczono możliwość realizacji inwestycji na gruntach rolnych znajdujących się w granicach miast.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego spowoduje wzrost kosztów prowadzenia inwestycji przez deweloperów, ponieważ wzrosną koszty kapitału i opłat bankowych za prowadzenie rachunku zamkniętego. Dodatkowo w małych miastach, gdzie funkcjonują mniejsi deweloperzy, może się okazać, że nowe formy ochrony wpłat klientów nie będą dla nich dostępne i będą zmuszeni ograniczyć swoją działalność lub po prostu ją zakończyć. Te spółki, które będą kontynuować działalność po zmianach, będą zmuszone przenosić koszty obsługi zamkniętego rachunku powierniczego na nabywcę, podwyższając tym samym ceny oferowanych mieszkań.

Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy będzie miała bardzo niekorzystny wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym, nie tylko instytucjonalnym, ale również indywidualnym i ograniczy w znacznym stopniu liczbę inwestycji na rynku deweloperskim, jak również budów prowadzonych przez inwestorów indywidualnych.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Decyzja o zamknięciu otwartych rachunków powierniczych oznaczałaby brak możliwości odzyskania środków zainwestowanych w poszczególne etapy budowy, czyli konieczność finansowania przez firmy 100 proc. kosztów budowy. Najgorszy jest pomysł wypłat z rachunków zamkniętych dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę. Podpisanie aktów końcowych jest możliwe dopiero po kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie ze względu na konieczność pozyskania szeregu dokumentów, co jest niezależne od dewelopera. Skutek byłby taki, że deweloper musiałby ponieść 100 proc. kosztów budowy, wydać lokal i dopiero po kilku miesiącach mógłby liczyć na zwrot kosztów. To mogłoby zachwiać płynność wielu firm.

Likwidacja wz-ek to dalszy, niczemu nie służący wzrost cen gruntów, ponieważ w praktyce będzie można budować tylko na gruntach z planem zabudowy. W sytuacji, kiedy jest nimi objęta mniej niż połowa terenu Warszawy bardzo utrudni to prowadzenie inwestycji. Nie w ten sposób powinno zmuszać się miasta do przygotowania miejscowych planów zabudowy, bo odbije się to na nabywcach mieszkań.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego z pewnością oznaczałaby większe bezpieczeństwo transakcji po stronie klientów. W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego pieniądze nabywców mieszkań będą zabezpieczone przez cały okres realizacji inwestycji. Nie wiadomo jednak, czy wszyscy deweloperzy będą mogli udźwignąć taki ciężar, ponieważ oznacza to znacznie większe obciążenia, jakie będą musieli ponieść, związane z finansowaniem całego procesu inwestycyjnego. Poza tym, likwidacja otwartego rachunku powierniczego może przyczynić się także do wzrostu cen mieszkań o kilka punktów procentowych. Z kolei likwidacja decyzji o warunkach zabudowy może ograniczyć dostępność nowych gruntów, a co za tym idzie także szybkiego wprowadzenia przez deweloperów nowych inwestycji na rynek mieszkaniowy.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Dużą zaletą otwartego rachunku powierniczego jest możliwość częściowego finansowania poszczególnych etapów inwestycji ze środków, które deweloper otrzymał od klientów. Środki te wypłacane są na podstawie ustalonego harmonogramu i postępu prac budowlanych. Likwidacja otwartego rachunku powierniczego najbardziej wpłynie na mniejszych deweloperów, którzy będą zmuszeni szukać innego źródła finansowania swoich inwestycji, bardziej kosztownych i trudniej dostępnych. Brak środków finansowych do prowadzenia inwestycji może spowodować spowolnienie w realizacji projektów, a nawet upadek mniejszych firm.  

Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy spowoduje przede wszystkim wzrost cen nieruchomości gruntowych na terenach pokrytych planem zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji także cen mieszkań. Dostępność gruntów, na których deweloperzy będą mogli realizować inwestycje, czyli takich z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego, jest mała.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego uderzy przede wszystkim w małe firmy, które mogą mieć problem z pozyskiwaniem środków na realizację inwestycji. Wyższy koszt uzyskania finansowania może wpływać na płynność finansową deweloperów. Zapowiadane zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy utrudnią i wydłużą proces deweloperski, a przecież już dzisiaj procedury w urzędach zajmują od kilku do kilkunastu miesięcy.

Niepokojący jest też brak alternatywy pozwalającej na sprawne zastąpienie tzw. wuzetek. Brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, którymi objęte jest obecnie około 28 proc. terenów naszego kraju. Utrudnienia dotyczyć będą także budowania banku ziemi przez deweloperów, którzy będą zmuszeni jak najszybciej rozpoczynać inwestycję, by decyzje o warunkach zabudowy nie straciły ważności. Proponowana ustawa skomplikuje proces, a branży potrzeba stabilnych i klarownych warunków prawnych. Zmiany mogą wpłynąć na zahamowanie wzrostu podaży.

Przemysław Bednarczyk, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych przeniesie koszt finansowania całości inwestycji na deweloperów, co może wpływać na wzrost cen mieszkań. Otwarte rachunki zabezpieczają obecnie interesy nabywców mieszkań. Za większe zabezpieczenia, w przypadku likwidacji otwartych rachunków, klienci będą musieli dodatkowo zapłacić.

W obecnej chwili trudno jest przewidzieć komplikacje w procesie przygotowania inwestycji przy likwidacji decyzji o warunkach zabudowy. Przewidujemy, że w perspektywie średnioterminowej wpłynie to na ograniczenie dostępności gruntów pod zabudowę.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service

Otwarty rachunek powierniczy wykorzystywany jest obecnie w przypadku blisko 80 proc. inwestycji mieszkaniowych. Środki na nim zgromadzone są wypłacane deweloperowi transzami na każdym z etapów budowy. Bank przekazuje pieniądze dopiero kiedy stwierdzi, że prace budowlane zostały wykonane. Likwidacja otwartego rachunku powierniczego może wpłynąć na wzrost cen mieszkań nawet o 300 zł za mkw. To jednak nie jedyne następstwo decyzji rządowych. Mogą one prowadzić do upadku mniejszych firm deweloperskich. Niektóre przedsiębiorstwa nie posiadają bowiem wysokiej zdolności kredytowej lub nie dysponują bankiem ziemi, który mógłby zabezpieczyć duży kredyt. Najbardziej odczuwalne będzie to w małych miejscowościach, gdzie nie ma dużych grup deweloperskich, a jeśli małe upadną wiele osób straci pracę.

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa wciąż pracuje nad projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego. W jego ramach mają zostać zlikwidowane tzw. wuzetki, czyli decyzje o warunkach zabudowy. Na ich podstawie można budować na terenie, na którym nie ma uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeśli projekt rządu zostanie wprowadzony będzie można budować mieszkania tylko tam, gdzie są takie plany lub istnieje inna zabudowa. Obecnie ponad połowa projektów jest realizowana na podstawie warunków zabudowy, jeśli zostaną zniesione może nastąpić paraliż inwestycyjny.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Otwarty rachunek powierniczy pozwala inwestorowi finansować budowę w miarę postępu prac z pieniędzy klientów. Natomiast zamknięty rachunek powierniczy prawdopodobnie wiąże się z podniesieniem ceny metra kwadratowego mieszkania. Wynika to z konieczności zaciągania kredytów przez firmy dla poszczególnych inwestycji. Wszystko zależy jednak od konkretnych zapisów planowanych przepisów, na które trzeba zaczekać.

Już dziś wielu deweloperów stosuje wpłaty na zakup mieszkania w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości przy zakupie i 90 proc. przy jego odbiorze, albo jeszcze przed wprowadzeniem otwartego rachunku pobiera opłaty od klientów za każdy fizycznie zrealizowany etap projektu.  

Zmiana w procedurze decyzji WZ może mieć natomiast pozytywne skutki choćby dlatego, że ograniczy liczbę stron niezbędnych do jej wydania. Niesie jednak ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Przykładowo, ograniczenie terminu ważności WZ może deweloperom w znacznym stopniu utrudnić wieloletnie planowanie inwestycji o wartości dziesiątków lub setek milionów.

Adam Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska

Planowane zmiany w ustawie deweloperskiej proponowane przez UOKiK zakładają, że bank przed wypłatą sprawdzi tytuł prawny do gruntu, zgodność prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej z ustawą deweloperską, a także to czy przedsiębiorca nie jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym albo upadłościowym. Kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym będzie wówczas mógł wpłacać pieniądze na rachunek zamknięty, z którego deweloper otrzyma pieniądze po zakończeniu inwestycji lub na rachunek otwarty, gdzie pieniądze byłyby wypłacane w miarę postępu robót. Taka zmiana może doprowadzić do bankructw małych przedsiębiorstw.

W efekcie zmiany przepisów zostaną zamknięte tylko rachunki powiernicze, natomiast rachunki otwarte z ubezpieczeniem oraz gwarancją bankową, tak jak dziś będą istniały tylko „na papierze". Żadna firma ubezpieczeniowa ani bank nie posiadają takich produktów w ofercie i raczej nie zanosi się, by je wprowadziły biorąc pod uwagę ich opłacalność.

Warunki zabudowy są tematem drażliwym. Zaproponowane w projekcie zapisy powodują de facto, że na terenie niezurbanizowanym nie będzie można wybudować domu jednorodzinnego. Co więcej, w samej w Warszawie jest spora część działek w centrum miasta, na których nie będzie można wybudować żadnego budynku, ponieważ nie będzie można uzyskać dla nich warunków zabudowy, tylko  dlatego że sąsiednie tereny nie są zabudowane.

Autor: Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl

W 2017 roku banki udzieliły ponad 200 tys. kredytów hipotecznych. Wartość sprzedaży była najwyższa od kilku lat  

Prognozowany na 2017 rok spadek akcji kredytowej nie potwierdził się. W ubiegłym roku nastąpił znaczny wzrost sprzedaży hipotek w porównaniu z rokiem poprzednim. Co więcej, miniony rok zapisał się najlepszymi od kilku lat wynikami, jeśli chodzi o wartość udzielonych kredytów. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, sprzedaż hipotek w 2017 roku wyniosła 46,5 mld zł. Udzielonych zostało ponad 204 tys. kredytów hipotecznych, o kilka procent więcej niż rok wcześniej.

Wartość kredytów przyznanych na zakup mieszkań w zeszłym roku była o kilkanaście procent wyższa niż w 2016 roku, mimo że Związek Banków Polskich szacował, że 2017 rok przyniesie dalszy spadek ich sprzedaży. Według przewidywań, wolumen sprzedaży miał nie przekroczyć poziomu, jaki odnotowany został w dwóch poprzednich latach, czyli około 39,5 mld zł. W 2016 roku, który nie należał do najlepszych, banki udzieliły tylko ponad 178 tys. kredytów mieszkaniowych, nieco mniej niż rok wcześniej.

Sprzedaż kredytów wspierał program MdM

2017 roku dla rynku hipotek szczególnie dobry był pierwszy i ostatni miesiąc roku. W grudniu ub. r. popyt na kredyty hipoteczne wzrósł o ponad jedną trzecią, a w styczniu skoczył o przeszło 40 proc. w zestawieniu rok do roku. W tych miesiącach sprzedaż wspierał program Mieszkanie dla młodych. Szczyt popytu przypadł na okres pomiędzy świętami a nowym rokiem, co związane było ze składaniem wniosków o kredyty dotowane z ostatniej puli środków w programie MdM, która rozdysponowana została w pierwszych dniach stycznia br.   

Udział tego programu nie był jednak dla rynku kredytów hipotecznych decydujący. Z danych BIK wynika, że w 2017 roku środki z MdM były wsparciem tylko dla około 13 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych. A wartość samych dopłat przyznanych w programie stanowiła jedynie 1,5 proc. wartości kredytów hipotecznych udzielonych w roku minionym.       

Akcję kredytową podbija rekordowa sprzedaż nowych mieszkań     

Większe zainteresowanie hipotekami to pochodna ogromnego i stale rosnącego popytu na mieszkania. - Chętnych do zakupu nowych mieszkań jest tak wielu, że deweloperzy nie nadążają z ich produkcją. W ubiegłym roku sprzedała się największa ilość mieszkań w historii rynku deweloperskiego. Tylko w Warszawie nabywców znalazło 28,5 tys. nowych mieszkań. Zdecydowanie najlepszymi wynikami sprzedażowymi zaznaczył się ostatni kwartał 2017 roku, co mogliśmy obserwować także w naszych inwestycjach Dzielna 64 i Studio Centrum, które prowadzimy na warszawskim Muranowie - przyznaje Tomasz Sadłocha, ekspert Ochnik Development.  

Za popytem na mieszkania idzie wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Do ich zaciągania zachęcają rekordowo niskie stopy procentowe. Pięć lat temu podstawowa stopa procentowa była około trzy razy wyższa niż obecnie. Kredyty zaczynają też powoli tanieć. Z raportu AMRON wynika, że w trzecim kwartale minionego roku średnia marża i przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego pierwszy raz od dwóch lat minimalnie spadło.

Mieszkanie lepsze niż lokata

Stopy procentowe decydują, nie tylko o koszcie kredytu, ale także o oprocentowaniu lokat bankowych, które nie sięga dziś nawet 2 proc. i realnie jest niższe od inflacji. Stąd w ciągu 10 miesięcy ubiegłego roku z banków wycofane zostało około 17 mld zł. Pieniądze w dużej części trafiły na rynek mieszkaniowy, co potwierdzają dane NBP, według których dwie trzecie mieszkań kupowanych jest obecnie za gotówkę. Natomiast z szacunkowych obliczeń wynika, że co trzeci lokal nabywany jest obecnie w celach inwestycyjnych.

Jak przekonuje Tomasz Sadłocha, w tym roku zarówno popyt na mieszkania, jak i na kredyty hipoteczne nie powinien być mniejszy. – Z zapowiedzi NBP wynika, że stopy procentowe będą utrzymywać się na tym samym, niskim poziomie, a banki nie podniosą oprocentowania lokat, bo posiadają wystarczająco dużo środków na finansowanie. Tym samym, oszczędności Polaków nadal trafiać będą na rynek mieszkaniowy – dowodzi specjalista Ochnik Development.

Dzięki niskim stopom procentowym nabywcy mieszkań mają również większy dostęp do kredytów. Zobowiązania zaciągane są teraz na coraz wyższe kwoty. Spada liczba kredytów, których wartość nie przekracza 100 tys. zł, a rośnie ilość tych zaciąganych w kwocie wyższej niż 300 tys. zł. Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie 6,5 tys. zł netto, posiadająca 20 proc. wkład własny, na 25 lat może pożyczyć średnio 499 tys. zł.  

Autor: Ochnik Development

Czy zdaniem deweloperów wzrost kosztów realizacji inwestycji spowoduje podwyżki cen mieszkań? O ile mogą wzrosnąć stawki rynkowe? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Ceny mieszkań już rosną. Patrząc na dane NBP odnośnie cen ofertowych, czy też transakcyjnych, w największych miastach w kraju widoczny jest wzrost cen o około 10 proc. i niestety nic nie wskazuje na to, aby  ten trend miał się zmienić. Należy bowiem zaznaczyć, iż oferta mieszkań będących obecnie na rynku wiąże się z inwestycjami realizowanymi na gruntach kupowanych rok, czy dwa lata temu, gdzie generalni wykonawcy kontraktowani byli w 2017 roku. Obecna sytuacja na rynku gruntów jest diametralnie inna. Podobnie wygląda sytuacja z kosztami wykonawstwa, a lepiej nie będzie po uruchomieniu inwestycji strukturalnych finansowanych z budżetu Unii Europejskiej.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Wzrost kosztów budowy jest determinowany głównie przez bardzo wyraźny wzrost wynagrodzeń w sektorze budowlanym. Z rynku dochodzą sygnały, że pensje fachowców w ostatnim czasie zwiększyły się nawet o 30 proc. i stanowią już około jedną trzecią kosztów ogólnych, ponoszonych przez wykonawców. Nie można jednak spodziewać się, że ceny mieszkań będą rosły w podobnym tempie. Na rynku będziemy mieli do czynienia z zauważalnym, kilkuprocentowym wzrostem, ale zmiany będą miały charakter stopniowy, a nie gwałtowny.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.  

Na przestrzeni ostatnich miesięcy zaobserwowaliśmy wzrost kosztów budowy, co obok cen i dostępności gruntów pod zabudowę będzie determinować kształtowanie się cen mieszkań w przyszłym roku. Już obserwujemy dynamikę wzrostu cen. Przyglądamy się temu zjawisku i będziemy dostosowywać strategię do sytuacji na rynku. 

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Od pewnego czasu obserwujemy wzrost kosztów budowy, w tym m.in. materiałów budowlanych. Więcej trzeba zapłacić także za narzędzia budowlane. Wzrosły płace pracowników budowlanych. Oczywiście wzrost cen materiałów budowlanych wiąże się ze wzrostem cen mieszkań, ale przy zastosowaniu odpowiednich technik ceny te można jeszcze utrzymać na zadowalającym poziomie. Jeśli jednak tendencja wzrostowa utrzyma się, z pewnością będziemy świadkami bardziej znaczącego wzrostu cen mieszkań w nadchodzącym czasie. Stawki mogą wzrosnąć od kilku do kilkunastu procent. Tym bardziej, że oprócz rosnących kosztów realizacji inwestycji, cały czas na wysokim poziomie utrzymują się ceny działek.

Małgorzata Ostrowska, Członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Obserwujemy od pewnego czasu tendencję wzrostową, jeśli chodzi o ceny mieszkań. W niektórych miastach w Polsce, np. w Gdańsku ceny wzrosły nawet o 13 proc. Spowodowane to jest coraz droższymi gruntami i wyższymi kosztami realizacji inwestycji. Rosną ceny materiałów budowlanych oraz koszty wykonawstwa. Nie spodziewamy się jednak znacznych podwyżek w 2018 roku.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Rzeczywiście, tak jak cała branża, odczuwamy wzrost kosztów realizacji inwestycji. Jest to związane między innymi z deficytem pracowników budowlanych na rynku, którzy oczekują coraz wyższych płac, a także drożejącymi materiałami budowlanymi, czy mniejszą dostępnością gruntów w dobrych lokalizacjach i ich wyższymi cenami. W efekcie może dojść do wzrostu cen mieszkań, spodziewamy się jednak, że nie będą to drastyczne podwyżki. Szacujemy, że może dojść do zwiększenia stawek na poziomie kilku procent, co nadal będzie jedną z najniższych wartości w skali Europy.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Wysoki poziom popytu na mieszkania na rynku pierwotnym sprawia, że deweloperzy intensywnie poszukują nowych terenów inwestycyjnych, które zapewnią im wprowadzenie na rynek nowych projektów. Atrakcyjnych działek budowlanych w dobrych lokalizacjach jest coraz mniej, a popyt na nie wysoki, więc konsekwencją tego są coraz wyższe ceny gruntów. Rosną też koszty realizacji inwestycji, a składają się na to wyższe ceny materiałów budowlanych, transportu i robocizny. Powyższe czynniki niewątpliwie wpłyną na wzrost cen mieszkań, jednak jak duża będzie skala tego wzrostu będzie zależało od segmentu oferowanych mieszkań i od reakcji nabywców. Chodzi o to, czy pomimo wzrostu cen popyt nadal będzie utrzymywał się na wysokim poziomie w dłuższym okresie. 

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych wzrosły znacząco, od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, co może przełożyć się na kilkuprocentowy wzrost cen mieszkań.

Przemysław Bednarczyk, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Obserwujemy wzrost kosztów ze strony generalnych wykonawców. Dużą rolę odgrywa presja płacowa wywierana przez pracowników firm budowlanych oraz wzrost cen materiałów. Wzrost kosztów realizacji będzie miał przełożenie na ceny mieszkań lub na rentowność obecnie rozpoczynanych inwestycji.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Ceny mieszkań rosną wprost proporcjonalnie do rosnących kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jeśli koszty budowy nieruchomości wzrosną na przykład o 10 proc., o tyle pójdą też w górę ceny mieszkań.  

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Koszty wykonawstwa, jak i materiałów budowlanych rosną kolejny rok z rzędu. Szacuje się, że w 2017 roku w niektórych dziedzinach wzrosły o około 20-25 proc. i taka sytuacja może powtórzyć się także w tym roku. Nie oznacza to jednak, że wszystkie te koszty przerzucone zostaną na klienta. Przy obecnej podaży i popycie można przyjąć, że ceny gotowych mieszkań mogą być wyższe o kilka, najwyżej kilkanaście procent.

Adam Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska

Lekki wzrost cen nieruchomości obserwowany w ostatnich kwartałach ubiegłego roku może się utrzymać w 2018 roku. Warto pamiętać, że nawet po niewielkim obniżeniu popytu, deweloperzy notować będą bardzo dobre wyniki, bo nowe mieszkania nadal są i będą pożądane przez klientów. Aktualnie sprzedaje się niemal wszystko, już od momentu rozpoczęcia budowy. Do chwili, gdy to sprzedawcy będą poszukiwać nabywców z pewnością upłynie jeszcze dużo czasu.

Autor: Dompress.pl

 W jakim stopniu podwyżka stóp procentowych może zdaniem deweloperów wpłynąć na sprzedaż mieszkań? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Podwyżka stóp procentowych to oczywiście wzrost kosztów kredytu, spadek zdolności kredytowej, wzrost oprocentowania lokat, a więc możliwy odpływ klientów inwestycyjnych. Należy jednak zaznaczyć, iż zmiana stóp procentowych w 0,25 p.p. nie zmieni wiele. Wystarczy bowiem spojrzeć na bardzo dobrą sprzedaż, choć oczywiście nie tak dużą jak obecnie, w 2013 czy 2014 roku, kiedy to stopy procentowe wynosiły 2-3 proc., czyli nawet dwukrotnie więcej niż obecne 1,5 proc. Zmiana będzie miała jednak aspekt psychologiczny, po jednej podwyżce należy się spodziewać kolejnych, tym bardziej że rośnie inflacja. Obecnie wynosi ona około 2 proc., a jeszcze w latach 2014-2016 mieliśmy do czynienia z deflacją.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord S.A.

Trudno spodziewać się, by ewentualna podwyżka stóp była czynnikiem, który doprowadzi do znacznego obniżenia popytu na rynku mieszkaniowym. Mamy bowiem jednocześnie do czynienia ze stałym wzrostem wynagrodzeń, co przekłada się na poprawę zdolności kredytowej wielu potencjalnych nabywców mieszkań. Aktualnie poziom stóp procentowych jest rekordowo niski, więc jego stopniowe podnoszenie nie wpłynie na popyt i rynek kredytów w sposób gwałtowny.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A. 

Dziś wysokość stóp procentowych utrzymuje się na wyjątkowo atrakcyjnym dla kupujących poziomie, jednak w dłuższej perspektywie liczymy się z ich wzrostem. Czas pokaże, czy to nastąpi już w tym roku. Warto pamiętać, że na koniunkturę na rynku mieszkaniowym mają wpływ również inne czynniki makroekonomiczne, jak rosnące płace i spadek bezrobocia, a  w tym przypadku, nic nie wskazuje na zmianę korzystnego trendu. Inwestycja w nieruchomości cechuje się wciąż wyższą stopą zwrotu niż na przykład lokaty bankowe, poziom stóp procentowych ma więc wpływ na zainteresowanie zakupami nieruchomości. Dlatego wszelkim zapowiadanym zmianom w tym zakresie będziemy się bacznie przyglądać.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

W 2018 roku spodziewamy się utrzymania popytu, mimo zapowiadanych podwyżek stóp procentowych. W Polsce nadal brakuje setek tysięcy mieszkań, a zainteresowanie zakupem w celach inwestycyjnych lub zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych wciąż jest wysokie. Inwestorzy przekonali się, że kupno mieszkania to dobra i pewna lokata kapitału.

Ponadto w ostatnich latach obserwujemy wzrost siły nabywczej Polaków, dzięki czemu zyskują coraz większe możliwości kredytowania zakupu mieszkania. W związku z tym umiarkowana podwyżka stóp procentowych, jakiej rynek się spodziewa, nie powinna wpłynąć na zahamowanie koniunktury. Również lokaty bankowe nie staną się wtedy atrakcyjną alternatywą dla tych, którzy poszukują sposobu na zainwestowanie środków.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Zapowiadane na koniec tego roku podwyżki stóp procentowych nie powinny znacząco wpłynąć na zahamowanie popytu na mieszkania. Poza tym są to tylko zapowiedzi, które nie wiadomo, czy zostaną zrealizowane. Jak się okazało, nabywcy mieszkań w ubiegłych latach poradzili sobie ze wzrostem wkładu własnego i nie wpłynęło to negatywnie na rynek mieszkaniowy, choć były takie obawy. W tym przypadku może być podobnie i kupujący także poradzą sobie z wyżej oprocentowanymi kredytami. Natomiast osoby, które będą miały nadwyżki finansowe nadal chętnie będą  je lokowały na rynku nieruchomości, bo to bezpieczna forma inwestowania kapitału. Tym bardziej, że lokaty bankowe pomimo zapowiadanego wzrostu stóp procentowych i tak prawdopodobnie nie będą na tyle atrakcyjnie oprocentowane, aby dawały podobny zwrot z inwestycji, jak wynajem lokali.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Przy oprocentowaniu lokat bankowych na obecnym poziomie w przedziale od 1 proc. do 2 proc. inwestycja w mieszkanie dająca zwrot powyżej 4 proc. wciąż jest atrakcyjna. Znacząca część klientów kupuje mieszkania za gotówkę. Możliwy wzrost stóp procentowych, w krótkim okresie dotknie głównie osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, dla których istotna jest zdolność do obsługi zadłużenia, ustalana na dzień zawarcia umowy kredytowej.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Na razie nie ma żadnych, potwierdzonych informacji na temat podwyżek stóp. Jeżeli nastąpią to w dalszej perspektywie i będą nieznaczne. Dopóki mamy dobrą sytuację gospodarczą, a klientów stać na raty lub częściowe finansowanie zakupu mieszkania gotówką, popyt nie zmaleje. Ważna jest też rentowność wynajmu, który jeszcze długo będzie podstawową konkurencją dla lokat bankowych. 

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates

Jeśli potwierdzi się scenariusz sygnalizowany przez analityków, zgodnie z którym stopy wzrosną w ostatnim kwartale bieżącego roku, popyt na mieszkania może ulec osłabieniu, ale w niewielkim stopniu. Może mieć to swoje konsekwencje dopiero w 2019 roku, jeśli Rada Polityki Pieniężnej po ewentualnej podwyżce podtrzyma swoje decyzje w kolejnych okresach.

Małgorzata Szwarc-Sroka, Członek Rady Nadzorczej J.W. Construction Holding S.A. nadzorujący Pion Ekonomiczny i Biuro Relacji Inwestorskich

Sądząc po naszych wynikach sprzedaży, zapowiedzi podwyżki stóp procentowych zdają się nie zniechęcać inwestorów do lokowania oszczędności w nieruchomościach. Inwestowanie w nieruchomości nadal przynosi większe zyski niż lokaty bankowe. Na zmniejszenie popytu mogą wpłynąć też inne czynniki, na przykład rosnące ceny mieszkań, które generowane są coraz wyższymi cenami gruntów i materiałów budowlanych oraz kosztami wykonawstwa.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service

Podwyżki stóp procentowych prawdopodobnie wpłyną na zmniejszenie popytu na mieszkania. Osoby decydujące się na kredyt będą uważniej przeglądać oferty, kalkulować, czy kupno mieszkania w danej inwestycji jest dobrym wyborem, najkrócej mówiąc – zastanawiać się czy im się to opłaca. Jeśli chodzi o inwestorów, nawet jeżeli stopy procentowe wzrosną o 1 proc. nadal zakup mieszkania będzie bardziej opłacalny niż lokata bankowa.   

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment

Podwyżki stóp procentowych nie powinny znacząco obniżyć popytu na mieszkania, bo większość kredytobiorców posiada środki na wkład własny i ma wystarczające dochody, by podołać wymogom bankowym. Jeszcze większa grupa klientów nabywa lokale za gotówkę.  Dotyczy to szczególnie mieszkań pod wynajem, a ten rynek w dużych miastach wciąż się rozwija. Jedynie kupno mieszkania na wynajem przy wsparciu kredytowym może przestać się opłacać.

Adam Dąbkowski, dyrektor generalny Nexity Polska

Ceny rosną, a nieodłącznym zjawiskiem towarzyszącym temu procesowi jest wzrost stóp procentowych, z czym wszyscy inwestorzy muszą się z nim liczyć. Wyższe stopy oznaczają droższe kredyty, co może spowodować spadek popytu na mieszkania. Same mieszkania również prawdopodobnie zdrożeją.

Drugim czynnikiem związanym ze wzrostem stóp jest coraz lepsze oprocentowanie lokat. To także może mieć znaczenie dla osób, które rozważają zakup mieszkania, jako jednej z form inwestowania kapitału. Być może część z nich zdecyduje się właśnie na lokatę. To zmniejszy skalę zakupów inwestycyjnych.

Spodziewamy się jednak, że potencjalne zmiany na rynku będą miały łagodniejszy charakter niż te, które można było obserwować w latach 2007-2008. Polska nadal charakteryzuje się niskim odsetkiem osób żyjących w wynajętych mieszkaniach w porównaniu do zachodnich sąsiadów. Popularność najmu nadal będzie rosła, podobnie jak średni poziom czynszów, toteż taka inwestycja będzie nadal opłacalna.

Autor: Dompress.pl

Więcej informacji: info@dompress.nieruchomosci.pl