Residential Real Estate

Czy skok ilości wniosków o kredyt mieszkaniowy, zarejestrowany przez BIK w czasie wakacji oznacza także wzrost liczby zawartych umów i dokonanych rezerwacji? Czy nabywcy testują tylko zdolność kredytową w oczekiwaniu na kolejne obniżki stóp i powrót do tańszych hipotek? Czy popyt na nowe mieszkania wchodzi na ścieżkę wzrostu? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Od wiosny zauważalne jest coraz większe zainteresowanie klientów mieszkaniami w nowych inwestycjach, a coraz liczniejsze zapytania o kredyty są tego przejawem. Sprzyja temu również rozpoczęty cykl obniżek stóp procentowych, którego kontynuację obserwujemy w ostatnich miesiącach. Zwiększa się zdolność, maleją raty miesięczne, a oferta nieruchomości jest duża, co skłania osoby zdecydowane do zakupu na zintensyfikowanie poszukiwań. Wychodzą one z założenia, że lepiej to robić w takich warunkach, aniżeli wówczas, gdy popyt jeszcze bardziej się ożywi, zaś wybór nieruchomości będzie się zmniejszał, również w ślad za wyhamowaniem inwestycji.

Obserwujemy także zmiany w zachowaniach konsumenckich. Coraz bardziej preferowane są mieszkania w osiedlach, które znajdują się na zaawansowanym etapie budowy lub są gotowe do odbioru. Spodziewamy się zatem, że jesienią klienci jeszcze bardziej zaktywizują się w związku z oczekiwanymi spadkami stóp procentowych oraz naszym kalendarzem budów, który przewiduje, że szereg projektów deweloperskich będzie finalizowanych w ostatnich miesiącach 2025 roku.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Dane BIK potwierdzają rosnącą aktywność kredytową, którą dostrzegamy również w naszych biurach sprzedaży. Od lipca obserwujemy większe zainteresowanie zakupem mieszkań klientów posiłkujących się kredytem, co przekłada się na wzrost liczby zapytań, rezerwacji oraz transakcji. Obecnie w przypadku Develii nabywcy kredytowi odpowiadają za ponad połowę sprzedaży, co oznacza poziom zbliżony do okresu sprzed podwyżek stóp procentowych.

Zwiększona aktywność klientów wynika m.in. z obniżonych stóp procentowych i spadku inflacji, która w sierpniu osiągnęła poziom poniżej 3 proc. oraz bardzo dużej oferty mieszkań. Popyt wspierają także firmy deweloperskie, które wprowadziły rekordową ilość mieszkań i wykazują większą elastyczność pod kątem cen oraz harmonogramów płatności.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Obserwujemy wzrost aktywności kredytowej, co potwierdzają także dane BIK. W naszej ofercie udział transakcji kredytowych jest jednak stosunkowo niewielki, ale rzeczywiście odczuwamy ożywienie wśród umów z finansowaniem. Co ważne, nie jest to wyłącznie wzrost liczby rezerwacji, ale realne transakcje. Oczywiście część klientów wciąż bada swoją zdolność kredytową, przygotowując się na możliwe obniżki stóp procentowych, ale równocześnie coraz więcej osób podejmuje decyzje zakupowe tu i teraz, nie czekając na dalsze zmiany.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska

Dane BIK wskazują, że w lipcu br. liczba wniosków kredytowych wzrosła zarówno rok do roku, jak i w porównaniu do czerwca. Trend ten znalazł odzwierciedlenie także w sprzedaży naszych inwestycji w Krakowie, gdzie liczba rezerwacji i podpisanych umów była w lipcu wyraźnie wyższa niż miesiąc wcześniej. Tylko w sierpniu obserwowaliśmy typowe dla okresu wakacyjnego spowolnienie aktywności klientów. Szczególnym zainteresowaniem cieszyły się ostatnio inwestycje już zrealizowane, gdzie klienci przed podjęciem decyzji, mogli obejrzeć wybrane mieszkania.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Zdecydowanie zauważamy ożywienie po stronie klientów. Dane BIK, wskazujące na ponad 30-procentowy wzrost liczby wniosków kredytowych w lipcu w ujęciu rocznym oraz 10-procentowy wzrost miesiąc do miesiąca, mimo sezonu wakacyjnego, potwierdzają rosnące zainteresowanie zakupem mieszkań. W Robyg również odnotowaliśmy w lipcu i sierpniu większą aktywność klientów, zarówno jeśli chodzi o wizyty w biurach sprzedaży, jak i liczbę rezerwacji oraz finalizowanych transakcji.

Obniżające się powoli stopy procentowe będą wzmacniać popyt. Widzimy, że dla wielu z nich decyzja o zakupie mieszkania wynika z realnych potrzeb mieszkaniowych i przekonania, że inwestycja w nieruchomość to wciąż stabilna i bezpieczna forma lokowania kapitału, szczególnie w perspektywie długoterminowej.

Jednocześnie obserwujemy grupę klientów, którzy aktywnie badają swoją zdolność kredytową i przygotowują się do zakupu w kolejnych miesiącach, zakładając że wraz z ewentualnymi obniżkami stóp procentowych poprawi się dostępność finansowania. Oznacza to, że potencjał popytowy na rynku mieszkaniowym pozostaje wysoki, a wielu klientów znajduje się dziś na zaawansowanym etapie procesu zakupowego.

Andrzej Gutowski, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Obserwujemy poprawę aktywności klientów na rynku mieszkaniowym. Coraz więcej osób sonduje swoją zdolność kredytową, jednocześnie wciąż utrzymując lekkie oczekiwanie na potencjalne obniżki stóp procentowych. Jednocześnie obserwujemy, że faktycznie część z tych zapytań kończy się podpisaniem umowy.

W Ronson bardzo dobry lipiec przełożył się na równie satysfakcjonujący sierpień, a dodatkowo 3 września Rada Polityki Pieniężnej ogłosiła kolejną obniżkę stóp procentowych. Spodziewamy się więc napływu nowych klientów i prognozujemy, że w drugiej połowie roku sprzedaż będzie wyższa niż w pierwszej. Wzrost powinien wynieść około 5–10 proc.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Zakładamy, że osoby, które czekały na programy kredytowe rządowe nie liczą już na ich powstanie, więc wracają na rynek mieszkaniowy. Liczą też na to, że stopy procentowe będą maleć. Stąd wzrost ilości wniosków kredytowych.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Wzrost liczby wniosków kredytowych wynika przede wszystkim z konieczności sfinalizowania zakupu nieruchomości, na które umowy deweloperskie były zawierane kilka, a nawet kilkanaście miesięcy temu. Mimo, że kredyty hipoteczne w naszym kraju nadal pozostają wyjątkowo drogie, pod tym względem zajmujemy niechlubne drugie miejsce w Unii Europejskiej, kończące się budowy i oddawanie inwestycji do użytku powodują, że klienci muszą pozyskać finansowanie na zakup wybranego mieszkania.

W zakończonym okresie wakacyjnym zaobserwowaliśmy rosnący popyt. Po ostatnich obniżkach stóp procentowych, klienci liczą na ich dalszy spadek, a tym samym na poprawę zdolności kredytowej i niższe koszty kredytu hipotecznego. W związku z tym wzrosło zainteresowanie nabyciem lokum, a klienci chętniej podpisują umowy rezerwacyjne, by sprawdzić swoje możliwości kredytowe.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

Dane BIK potwierdzają rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi, w lipcu liczba wniosków była aż o jedną trzecią wyższa niż rok wcześniej i o 10 proc. wyższa niż w czerwcu, mimo okresu wakacyjnego. To sygnał, że klienci coraz aktywniej wracają do banków, nawet przy obecnym poziomie stóp procentowych, który wciąż jest jednym z najwyższych w Europie.

Ten wzrost aktywności nie przekłada się jeszcze znacząco na rynek deweloperski. Część klientów na razie testuje swoją zdolność kredytową, przygotowując się na spodziewane obniżki stóp procentowych. Dla wielu osób to czas sprawdzania opcji i porównywania ofert bankowych, a decyzję o zakupie będą podejmować, gdy warunki finansowe staną się bardziej korzystne. To naturalne zachowanie na rynku, który reaguje na politykę monetarną.

Jesteśmy optymistami – zakładamy, że perspektywa tańszego finansowania dodatkowo wzmocni popyt w kolejnych kwartałach. Dlatego nasze projekty, takie jak Stacja Ligocka w Katowicach czy planowana inwestycja na warszawskim Mokotowie, przygotowujemy z myślą o rosnącym zainteresowaniu klientów indywidualnych i rodzin poszukujących nowoczesnych mieszkań.

Dlatego konsekwentnie rozwijamy naszą ofertę i wprowadzamy do sprzedaży kolejne etapy inwestycji, aby zapewnić klientom szeroki wybór, zarówno w segmencie mieszkań popularnych, jak i projektów o podwyższonym standardzie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Widzimy większą aktywność klientów w bankach i wzrost liczby składanych wniosków kredytowych, ale nie przekłada się to jeszcze proporcjonalnie na sprzedaż mieszkań. Wielu klientów sprawdza swoją zdolność kredytową w oczekiwaniu na dalsze obniżki stóp procentowych i tańsze finansowanie. Mimo tego lipiec i sierpień przyniosły większą liczbę zapytań niż wiosną, co pokazuje, że popyt stopniowo odbudowuje się. W perspektywie kolejnych kwartałów spodziewamy się, że decyzje kredytowe przełożą się na rosnącą liczbę transakcji.

Nowy projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki przewiduje wprowadzenie regulacji, dotyczących m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, montażu paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz wykorzystania energii słonecznej, a także dostępności nieruchomości dla osób z niepełnosprawnościami i seniorów. Jak deweloperzy oceniają projektowane zmiany przepisów? Jaki wpływ na koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych będzie miało nowe prawo budowlane? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Projektowane zmiany są krokiem w stronę jeszcze bardziej zrównoważonego i przyjaznego budownictwa, charakterystycznego dla współczesnych wyzwań środowiskowych. Ponadto, zwiększenie efektywności energetycznej budynków może wpłynąć w dłuższej perspektywie na obniżenie kosztów eksploatacji w przyszłości, np. poprzez niższe rachunki za energię.

Jednocześnie, jak każda zmiana podnosząca standardy, przełoży się na koszt wytworzenia mieszkań. Wprowadzenie nowych wymogów, zwłaszcza w zakresie instalacji elektrycznych i odnawialnych źródeł energii, może znacząco wpłynąć na wzrost kosztów realizacji projektów budowlanych. Będzie to więc kolejne duże wyzwanie finansowe dla deweloperów i kupujących. Z innej strony, konsekwentne podnoszenie standardów budownictwa mieszkaniowego powoduje coraz większą atrakcyjność nowoczesnej substancji i może przełożyć się na wzrost popytu na tego typu lokale, zwłaszcza w młodszych grupach docelowych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Każde rozwiązanie, które nakazuje wprowadzenie dodatkowych rozwiązań czy instalacji będzie miało wpływ na koszt realizacji inwestycji, a co za tym idzie na cenę mieszkań. Jednak dokładny koszt można oszacować w odniesieniu do konkretnego projektu. Jeżeli chodzi o dostępność nowych budynków dla seniorów czy osób niepełnosprawnych nie przewidujemy wzrostu kosztów, ponieważ w naszych projektach takie rozwiązania już są stosowane.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków to istotny krok w kierunku zrównoważonego i bardziej dostępnego budownictwa. Wprowadzenie obowiązku instalacji punktów ładowania dla pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz zwiększenie dostępności dla osób z niepełnosprawnościami i seniorów odpowiada na realne potrzeby współczesnych użytkowników. Z jednej strony to szansa na tworzenie nowoczesnych, ekologicznych osiedli, z drugiej – wyzwanie kosztowe i techniczne dla deweloperów.

Nowe przepisy mogą znacząco zwiększyć koszty inwestycji, szczególnie w zakresie wymogów przeciwpożarowych dla magazynów energii i infrastruktury OZE. Potrzebna jest większa elastyczność regulacyjna i zróżnicowanie wymagań w zależności od rodzaju stosowanych technologii. W przeciwnym razie część projektów może stać się nieopłacalna. Dla branży kluczowe będzie zachowanie równowagi między ambicjami klimatycznymi a wykonalnością ekonomiczną i technologiczną inwestycji.

Już od lat stosujemy wiele elementów w tym obszarze. W celu zmniejszenia naszego wpływu na środowisko wdrażamy nowoczesne, proekologiczne rozwiązania, pozwalające dbać o środowisko i obniżać koszty codziennego życia oraz zestaw standardów i wytycznych projektowych dla architektów, projektantów i podwykonawców. Większość naszych osiedli wyposażonych jest w minimum 5 rozwiązań niskoemisyjnych, jak np. oświetlenie LED w częściach wspólnych, szklenie trzyszybowe, wymienniki ciepła, systemy sterowania instalacjami, windy z odzyskiem ciepła, czujniki ruchu i zmierzchu czy zielone dachy, windy z odzyskiem energii, czujniki ruchu w częściach wspólnych.

Działamy aktywnie na rzecz mikro i elektromobilności przez instalowanie ładowarek dla samochodów elektrycznych oraz ławek solarnych, ale też budowę infrastruktury rowerowej w postaci stojaków rowerowych i stacji napraw. Wszystkie te rozwiązania pomagają ograniczać ślad węglowy naszych osiedli w fazie operacyjnej czyli w trakcie użytkowania budynków. Natomiast by ograniczać emisje na etapie powstawania budynku przeszliśmy w 100 proc. na energię z odnawialnych źródeł w procesach budowlanych. Taki krok pozwoli znacząco zredukować ślad węglowy i przyczynić się do ograniczenia emisji CO2. Zawsze stosujemy rozwiązania dla osób z niepełnosprawnościami, a także dla seniorów.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Projekt rozporządzenia dotyczący warunków technicznych dla nowych budynków to krok w stronę nowoczesnego i bardziej odpowiedzialnego budownictwa. Uwzględnienie zapisów unijnej dyrektywy 2024/1275 oraz wprowadzenie standardów dla tzw. budynków „zeroemisyjnych” to nie tylko wymóg legislacyjny, ale też odpowiedź na rosnące oczekiwania społeczne i technologiczne.

Nowe regulacje zakładają m.in. obowiązek stosowania systemów automatycznego sterowania, monitorowania zużycia mediów, a także rozwój infrastruktury pod elektromobilność i OZE. To zmiany, które świadomi deweloperzy już w dużej mierze wdrażają, jak chociażby montaż wind w niskich budynkach czy instalacja paneli fotowoltaicznych.

Naturalnie każda, taka zmiana niesie za sobą konsekwencje, również finansowe. Wzrost kosztów realizacji inwestycji jest nieunikniony, zwłaszcza w kontekście wymagań przeciwpożarowych czy integracji nowych technologii z istniejącymi systemami. Ale trudno oczekiwać, że transformacja energetyczna i cyfrowa odbędzie się bez żadnych nakładów. Co ważne, coraz więcej klientów zwraca uwagę nie tylko na cenę zakupu, ale również na długofalowe koszty eksploatacji. I właśnie w tym kontekście nowe przepisy mogą zyskać na wartości. Z drugiej strony uważamy, że każdej regulacji powinna towarzyszyć analiza efektywności eksploatacyjnej, bo dopiero w praktyce okazuje się na ile zastosowane rozwiązania faktycznie przynoszą oczekiwane oszczędności i komfort użytkownikom.

Należy podkreślić, że zmiany idą w dobrym kierunku, ale ich skuteczność będzie zależeć od jakości wdrożenia, rozsądnych przepisów wykonawczych i mądrego podejścia do kosztów, zarówno po stronie inwestora, jak i przyszłego mieszkańca. Jesteśmy gotowi uczestniczyć w tej transformacji, jednocześnie wspierając rozwiązania, które realnie poprawiają jakość życia i ograniczają ślad środowiskowy budownictwa.

Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Rynek mieszkaniowy musi iść w tym kierunku, to wyzwanie dla całego społeczeństwa. Wpływ na koszty będzie istotny, co doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, natomiast zmiany w dłuższej perspektywie przyniosą korzyść przyszłym mieszkańcom.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

Projekt zmian przepisów budowlanych postrzegamy jako naturalny kierunek rozwoju w stronę zrównoważonego i przyszłościowego budownictwa. Obowiązek instalacji punktów ładowania, paneli fotowoltaicznych czy zapewnienia dostępności dla osób z niepełnosprawnościami to krok ku bardziej funkcjonalnym osiedlom.

Z naszej perspektywy, wiele z tych rozwiązań już stosujemy w bieżących projektach – m.in. systemy fotowoltaiczne czy infrastrukturę do ładowania pojazdów. Oczywiście nowe przepisy oznaczają wzrost kosztów inwestycyjnych, ale wierzymy, że w dłuższej perspektywie to inwestycja, która zwiększa wartość nieruchomości i odpowiada na oczekiwania współczesnych nabywców.

Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest

Pozytywnie oceniamy projekty, które promują ekologiczne rozwiązania, jak punkty ładowania pojazdów elektrycznych czy panele fotowoltaiczne oraz zwiększające dostępność budynków dla osób z niepełnosprawnościami i seniorów. Nowe przepisy z pewnością podniosą standard mieszkań, podbijając ich atrakcyjność dla klientów ceniących nowoczesność i inkluzywność, ale mogą ograniczyć podaż najtańszych lokali. Koszty realizacji projektów z pewnością wzrosną z powodu dodatkowych wymagań. Przepisy te wspierają zrównoważony rozwój, ale wymagają od deweloperów dostosowania procesów inwestycyjnych, co może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań.

Magdalena Wrona, Leader of Design w Archicom

Projektowane zmiany w Warunkach Technicznych są krokiem w stronę podniesienia standardów budownictwa mieszkaniowego i poprawy komfortu życia mieszkańców. W długim terminie wpłyną pozytywnie na jakość projektów i ich zgodność z wymaganiami ESG, co jest istotne, zarówno z perspektywy inwestorów, jak i nabywców. Rozwiązania takie jak przygotowanie budynków do montażu ładowarek do pojazdów elektrycznych, integracja z fotowoltaiką czy zapewnienie dostępności dla osób z niepełnosprawnościami wpisują się w trend nowoczesnego, zrównoważonego budownictwa.

Jednocześnie trzeba jasno powiedzieć, że zmiany te oznaczają wzrost kosztów realizacji inwestycji, zarówno na etapie projektowym, jak i wykonawczym. Dotyczy to m.in. zabezpieczenia przestrzeni pod infrastrukturę energetyczną, odpowiednich instalacji czy rozwiązań przeciwpożarowych. Dlatego kluczowe będzie wprowadzenie przejrzystych przepisów przejściowych i realnych terminów wdrożenia, które pozwolą deweloperom dostosować projekty bez ryzyka opóźnień i nadmiernych kosztów. Z naszej perspektywy zmiany są potrzebne, ale muszą być wdrażane w sposób, który nie zdestabilizuje rynku.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowy projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jest istotnym krokiem w stronę zrównoważonego budownictwa i transformacji energetycznej. Wymogi dotyczące ładowarek, paneli fotowoltaicznych czy magazynów energii są potrzebne, ale oznaczają też wzrost kosztów realizacji inwestycji – szacunkowo o 5-10 proc. W dłuższej perspektywie wprowadzenie tych rozwiązań może jednak zwiększyć wartość nieruchomości oraz przyciągać bardziej świadomych nabywców. Dla inwestorów oznacza to konieczność jeszcze dokładniejszego planowania kosztów oraz większy nacisk na innowacje technologiczne.

Jakie elementy infrastruktury, wspierające integrację mieszkańców i tworzenie więzi społecznych wprowadzane są w nowych inwestycjach mieszkaniowych? Jakie trendy kształtują aranżację realizowanych projektów? Które rozwiązania najbardziej się sprawdzają? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Zgodnie z rosnącym znaczeniem zrównoważonego budownictwa elementy infrastruktury integracyjnej wspierające budowanie więzi społecznych i poprawiające jakość życia mieszkańców stają się nieodzownym elementem nowoczesnego projektowania. Zależy nam na tym, aby realizowane przez nas osiedla sprzyjały integracji społecznej, aktywnemu stylowi życia i budowaniu relacji sąsiedzkich. W ramach naszych projektów powstają zielone dziedzińce, strefy rekreacyjne, siłownie plenerowe, place zabaw oraz ogródki społecznościowe. Coraz częściej pojawiają się również takie udogodnienia, jak tężnie solankowe, polany do jogi czy stoły do gry w szachy. Dbamy także o elementy małej architektury – pergole, ławki, podesty, które tworzą przyjazną i komfortową przestrzeń do spotkań oraz relaksu.

Dobrym przykładem osiedla, które sprzyja budowaniu więzi i codziennemu kontaktowi z naturą, jest Przemyska Vita w Gdańsku. Ponad 40 proc. terenu tej inwestycji przeznaczyliśmy na zieleń i przestrzenie wspólne, tworząc m.in. dwa place zabaw, boisko do gry w bule, strefę grillową z paleniskiem, ławami i stołami piknikowymi oraz wybieg dla psów.

Magdalena Kornaga, architektka Działu Projektowania Przestrzeni Wspólnych w Atal

W naszych, nowych projektach wprowadzamy rozwiązania integrujące mieszkańców. Tworzymy przestrzenie sąsiedzkie między budynkami – otwarte, zielone strefy z małą architekturą, które zachęcają do codziennych, spontanicznych kontaktów. Projektujemy place zabaw, ogródki wspólnotowe, strefy relaksu dla dzieci i dorosłych, sprzyjające spędzaniu czasu na zewnątrz.

W częściach wspólnych budynków uwzględniamy bawialnie, kluby mieszkańca, warsztatownie i pomieszczenia hobby, sale do ćwiczeń, czy nawet punkty wymiany książek. Ogólnie rzecz ujmując, przestrzenie dedykowane różnym grupom wiekowym i zainteresowaniom. Obecne trendy wyraźnie zmierzają w kierunku budowania wspólnot sąsiedzkich, zarówno przez funkcjonalną infrastrukturę, jak i przyjazne, elastyczne przestrzenie wspólne.

Coraz więcej klientów docenia, nie tylko standard wykończenia mieszkań, ale również jakość życia na osiedlu czyli to, jak łatwo nawiązać kontakt z sąsiadami, jak wygląda codzienność „między mieszkaniami”. Deweloperzy dostrzegają, że integracja mieszkańców przekłada się na większe poczucie bezpieczeństwa, komfortu i przynależności, co jest dziś dużą wartością.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Aurec Home

W swoich projektach konsekwentnie realizujemy ideę osiedli przyjaznych społecznie, stawiając na rozwiązania, które sprzyjają integracji mieszkańców, budowaniu sąsiedzkich relacji oraz aktywnemu spędzaniu czasu w najbliższym otoczeniu.

W inwestycji My Forest przy ul. Modlińskiej na warszawskim Tarchominie, mieszkańcy będą mieli do dyspozycji prywatny las o powierzchni aż 4000 mkw. To unikatowa przestrzeń rekreacyjna z licznymi strefami wypoczynku i aktywności. Znajdą się tam m.in.: pergola ze stołem, leżanki i strefa relaksu do odpoczynku na świeżym powietrzu, miejsce do ćwiczeń, oświetlona ścieżka do spacerów i joggingu, zielona przestrzeń, idealna do wspólnego uprawiania np. jogi, trampoliny oraz plac zabaw dla najmłodszych.

Dodatkowo mieszkania parterowe będą posiadały prywatne ogródki, które latem staną się idealnym miejscem na wspólne kolacje z sąsiadami czy spotkania przy kawie. Bezpośrednio przy osiedlu przebiega także ścieżka rowerowa, która zachęca do wspólnych, bezpiecznych wycieczek rowerowych z rodziną lub znajomymi.

Również na osiedlu Fabrica Ursus, zlokalizowanym na terenie dawnych zakładów przemysłowych, zaprojektowano wiele elementów sprzyjających integracji: plac zabaw, fontanny, ławki i strefy wypoczynku, które wzbogacą kameralną i przyjazną przestrzeń wewnątrz osiedla. Co więcej, w części usługowej przewidziano lokale gastronomiczne, które z czasem staną się miejscem spotkań mieszkańców – na kawę, lunch czy wieczorną kolację. To wszystko w wyjątkowym, industrialnym klimacie historycznych murów dawnej fabryki Ursus.

Zgodnie z najnowszymi trendami urbanistycznymi, najlepiej sprawdzają się osiedla, które oferują dobrze zaprojektowaną infrastrukturę społeczną – miejsca do rekreacji, zielone przestrzenie, elementy małej architektury oraz punkty usługowe w zasięgu spaceru. Tworzy osiedla nie tylko funkcjonalne, ale i wspólnotowe – takie, które wspierają codzienne kontakty międzyludzkie i wzmacniają lokalną tożsamość. Integracyjne osiedla mieszkaniowe to przyszłość zrównoważonego budownictwa, miejsca, które żyją nie tylko w mieszkaniach, ale i pomiędzy nimi.

Danuta Majka, Business & Product Development Director w Archicom

Projektując inwestycje koncentrujemy się, nie tylko na funkcjach mieszkaniowych, ale przede wszystkim na kompleksowym dbaniu o jakość życia mieszkańców. Zależy nam, aby tworzyć przestrzenie sprzyjające budowaniu relacji sąsiedzkich i poczucia wspólnoty. Badania rynkowe dowodzą, że o jakości sąsiedztwa decyduje, nie tylko lokalizacja, ale także możliwość kontaktu z innymi. Dlatego w naszych projektach, szczególnie tych wieloetapowych, planujemy różnorodne rozwiązania integracyjne. Należą do nich m.in. kluby mieszkańca, sale fitness, siłownie plenerowe czy przestrzenie warsztatowe. Nie mniej istotną rolę odgrywają przy tym tereny zielone na osiedlu i odpowiednie zagospodarowanie części wspólnych.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Projektując nasze osiedla zawsze dbamy o zapewnienie przestrzeni do integracji czy wypoczynku. W inwestycji Wolne Miasto mamy zielone dziedzińce z placami zabaw lub przestrzeniami parkowymi oraz plac centralny, na którym znajdują się małe sklepiki i usługi. W warszawskiej inwestycji Moja Północna zaaranżowane zostało zielone patio z placem zabaw, alejkami spacerowymi oraz siłownią zewnętrzną.

Renata Mc Cabe – Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Inwestycje, które planujemy realizować w ramach specustawy przewidują na przykład stworzenie biblioteki albo terenów zielonych dla przyszłych mieszkańców oraz dla sąsiadów poszczególnych inwestycji. W inwestycji, którą realizujemy poza specustawą, planujemy stworzenie ogólnodostępnej części zielonej, która zapewnia dojście do kolejnych terenów zielonych. Wierzymy w sens tworzenia wspólnot.

Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest

Aktywnie wdrażamy rozwiązania wspierające integrację przyszłych mieszkańców w swoich projektach, odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie na przestrzenie sprzyjające budowaniu społeczności. W nowych inwestycjach, takich jak Warszawski Świt czy Enklawa Ursynów, projektujemy przestrzenie wspólne, zielone dziedzińce, strefy relaksu z ławkami, place zabaw dla dzieci, które zachęcają do sąsiedzkich interakcji. Obecne trendy na rynku wskazują na duże zainteresowanie infrastrukturą integracyjną, szczególnie wśród młodych rodzin i osób ceniących aktywny tryb życia – popularnością cieszą się przestrzenie coworkingowe, strefy fitness na świeżym powietrzu oraz miejsca do organizacji wydarzeń sąsiedzkich. Najlepiej sprawdzają się rozwiązania łączące funkcjonalność z estetyką, takie jak wielofunkcyjne przestrzenie zielone, które służą zarówno relaksowi, jak i spotkaniom towarzyskim.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Coraz więcej osób zainteresowanych zakupem mieszkania zwraca uwagę na jakość przestrzeni rekreacyjnych w obrębie danego osiedla. Klienci szczególnie cenią tereny ze zróżnicowaną, bujną roślinnością, które łączą walory estetyczne z funkcją wypoczynkową i społeczną. Nabywcy doceniają starannie zaprojektowane części wspólne w naszych inwestycjach, sprzyjające budowaniu sąsiedzkich relacji i poczucia wspólnoty.

Od początku stawialiśmy na rozwiązania, które realnie podnoszą komfort codziennego życia mieszkańców naszych osiedli. Z myślą o tym tworzymy między innymi atrakcyjne strefy zieleni z różnorodnymi nasadzeniami, oczkami wodnymi i pergolami, aleje spacerowe oraz dziedzińce z fontannami i małą architekturą w postaci ławek, leżanek i stolików, które nie tylko nadają inwestycjom unikalnego charakteru, ale przede wszystkim zachęcają do spędzania czasu na świeżym powietrzu i stanowią idealne przestrzenie do sąsiedzkich spotkań. Dużą popularnością wśród mieszkańców cieszą się siłownie plenerowe, które umożliwiają aktywność fizyczną w otoczeniu zieleni oraz integrację podczas wspólnych ćwiczeń. Z kolei dla najmłodszych projektujemy kolorowe i bezpieczne place zabaw, które służą nie tylko dzieciom, ale są także miejscem nawiązywania relacji pomiędzy ich opiekunami – rodzicami i dziadkami. Na wielu osiedlach powstają również lokale handlowo-usługowe, w tym punkty gastronomiczne, które pełnią funkcję lokalnych centrów życia społecznego. Kawiarnie czy restauracje funkcjonujące w obrębie inwestycji stają się naturalnym miejscem spotkań, wspierając budowanie relacji między mieszkańcami.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Grupa Waryński aktywnie wprowadza w swoich projektach rozwiązania sprzyjające integracji przyszłych mieszkańców. Uważamy, że budowanie dobrych relacji sąsiedzkich powinno rozpoczynać się już na etapie projektowania, zarówno w skali osiedla, jak i poszczególnych budynków.

W naszych inwestycjach dużą wagę przykładamy do przemyślanej architektury i funkcjonalnego zagospodarowania przestrzeni wspólnych. Kluczowe są dla nas m.in. tereny zielone i przestrzenie rekreacyjne wewnątrz kwartałów zabudowy, ławki, ścieżki spacerowe, place zabaw i miejsca relaksu sprzyjające spontanicznym spotkaniom, odpowiednie usytuowanie balkonów i tarasów względem siebie i otoczenia, lokale usługowe w parterach budynków, które aktywizują przestrzeń i ułatwiają codzienne interakcje między mieszkańcami, również tam, gdzie nie są wymagane przepisami.

Takie elementy, choć często uznawane za proste, wymagają dużego zaangażowania projektowego i zrozumienia potrzeb przyszłych użytkowników. Starannie analizujemy profil docelowej grupy mieszkańców i projektujemy przestrzeń z myślą o realnych potrzebach lokalnej społeczności.

Obecne trendy w planowaniu infrastruktury integracyjnej często sięgają do sprawdzonych wzorców z przeszłości, jak np. stoły do gier planszowych i szachów, otwarte siłownie plenerowe czy boiska wielofunkcyjne. Te rozwiązania zyskują dziś nową jakość dzięki nowoczesnym materiałom i lepszej ergonomii. Jednocześnie kluczowe jest, aby infrastruktura integracyjna nie generowała nadmiernych kosztów utrzymania dla mieszkańców, dlatego stawiamy na trwałość, funkcjonalność i niskie koszty eksploatacji.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Integracja mieszkańców to dla nas istotny element budowania wartości osiedla. W naszych, ukończonych projektach wprowadziliśmy przestrzenie wspólne: ogrody i tarasy na dachach, strefy chill-out, fitness i coworkingowe, altany i place zabaw. Takie miejsca sprzyjają budowaniu sąsiedzkich relacji i tworzeniu zintegrowanej społeczności.

Obecne trendy pokazują, że mieszkańcy coraz częściej oczekują „wartości dodanej”, a nie tylko metrażu – chcą żyć w przestrzeni, która wspiera relacje i aktywność. Szczególną popularnością cieszą się miejsca relaksu i wspólnego spędzania czasu na świeżym powietrzu.

Katarzyna Mirota, Sales & Marketing Manager, Matexi Polska

Kluczowym celem jest dla nas tworzenie, nie tylko funkcjonalnych mieszkań, ale przede wszystkim atrakcyjnych miejsc do życia. Klienci coraz częściej zwracają uwagę na dostęp do terenów zielonych oraz jakość przestrzeni wspólnych, co wiąże się również z rosnącym znaczeniem pracy zdalnej i potrzeby odpoczynku w przyjaznym otoczeniu. Dlatego zgodnie z naszym mottem „Witamy w okolicy”, dążymy do budowania osiedli, które sprzyjają integracji społecznej, sąsiedzkim relacjom i aktywnemu spędzaniu czasu.

W nowych projektach konsekwentnie planujemy przestrzenie wspólne, takie jak tereny rekreacyjne, place zabaw czy miejsca spotkań sąsiedzkich, które naturalnie zachęcają mieszkańców do kontaktu i budowania lokalnej wspólnoty. Przykładowo, w warszawskiej inwestycji Żelazna 54 mieszkańcy będą mogli korzystać z zazielenionego dziedzińca oraz tarasu na dachu. Również w inwestycji Sady Żoliborz zaprojektowaliśmy duży ogólnodostępny taras dla mieszkańców, który stanowi idealną przestrzeń do relaksu na świeżym powietrzu, zarówno indywidualnie, jak i w gronie sąsiadów. Przy wieloetapowych inwestycjach jak np. Splot Wola planujemy place zabaw, miejsca do spotkań sąsiedzkich czy siłownie zewnętrzne, tak aby każdy znalazł na osiedlu przestrzeń odpowiadającą na jego potrzeby.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W coraz większej liczbie projektów deweloperskich uwzględniane są elementy sprzyjające integracji społecznej. Klienci poszukują nie tylko mieszkań, ale także poczucia wspólnoty, bezpieczeństwa i komfortowego otoczenia. W odpowiedzi na te potrzeby, wiele firm, w tym nasza wprowadza rozwiązania, które sprzyjają budowaniu relacji sąsiedzkich.

Współczesne osiedle to nie tylko przestrzeń mieszkaniowa, ale też środowisko życia społecznego. Integracja mieszkańców wpływa na atrakcyjność projektu, lojalność klientów i dobrą opinię o inwestycji. Co ważne, nie chodzi o wielkie budżety, lecz o przemyślane detale, które sprzyjają codziennym interakcjom.

Aktualne trendy w infrastrukturze integracyjnej na osiedlach to wspólne przestrzenie rekreacyjne, jak place zabaw, siłownie plenerowe, strefy wypoczynkowe z leżakami, ogrody społeczne. A także mała architektura i zieleń sprzyjająca spotkaniom z ławkami w cieniu drzew, altanami, grillami osiedlowymi, zielonymi dachami czy wspólnymi tarasami. Pojawiają się też boiska i tereny sportowe, nie tylko dla dzieci, ale również dla dorosłych mieszkańców, jak np. korty do padla, stoły do ping-ponga, czy bieżnie wokół osiedla.

Karolina Bronszewska, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Zależy nam na tym, aby nasze projekty były inkluzywne, otwarte i wspierały budowanie silnych, lokalnych wspólnot. Dlatego wszystkie nasze inwestycje projektujemy nie tylko z myślą o komforcie codziennego życia, ale także o jakości relacji międzyludzkich, które tworzą się między sąsiadami. Tworzymy przestrzenie, które inspirują do spotkań, sprzyjają dialogowi i pozwalają mieszkańcom poczuć się częścią większej całości.

Najlepszym przykładem takiego podejścia jest Ursus Centralny – projekt, w którym szczególną rolę odgrywają starannie zaprojektowane strefy wspólne, odpowiadające na potrzeby różnych grup mieszkańców i zachęcające do codziennej integracji. Stworzyliśmy tam dedykowane przestrzenie sprzyjające spotkaniom, rozmowom i wspólnej aktywności, takie jak np. Stacja Spotkań, gdzie mieszkańcy mogą spędzić czas przy kawie, czy Stacja Dobrej Formy – plenerowa siłownia, która integruje sąsiadów poprzez wspólne ćwiczenia. Takie miejsca stają się naturalnym tłem codziennych interakcji, tych spontanicznych i tych bardziej zaplanowanych.

Z naszych doświadczeń wynika, że najlepiej sprawdzają się otwarte, wielofunkcyjne przestrzenie, które są przejrzyste, dostępne i intuicyjne w użytkowaniu. To właśnie one najskuteczniej zachęcają mieszkańców do wyjścia z domu, nawiązywania relacji i budowania sąsiedzkiej wspólnoty, a to dla nas najważniejsze.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Choć specjalizujemy się w sprzedaży gruntów, obserwujemy rosnące zainteresowanie deweloperów tworzeniem przestrzeni integracyjnych w planowanych osiedlach. Nasze działki przygotowywane są z uwzględnieniem możliwości realizacji przestrzeni wspólnych, takich jak place zabaw, ogrody społeczne czy pawilony usługowe. Tego typu infrastruktura staje się standardem w nowoczesnym budownictwie i wpływa na atrakcyjność inwestycji.

Jak duże znaczenie dla budownictwa mieszkaniowego mają Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI), które zastąpią specustawę mieszkaniową? Czy firmy deweloperskie będą korzystały z tego rozwiązania? Czy deweloperzy biorą pod uwagę realizację inwestycji na podstawie zawieranych umów urbanistycznych? Jakie szanse i trudności niesie rynkowi nowe narzędzie planistyczne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Praktyka korzystania ze Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) ma krótką historię, a jednocześnie potencjał jako szerzej stosowane narzędzie planistyczne, bazujące na partnerstwie pomiędzy inwestorem a samorządem. Jak pokazał czas, formuła tzw. lex deweloper nie sprawdziła się i nie obrodziła nowymi projektami.

Obecnie wpływ rozwiązania ZPI na rynek jest znikomy, co może pośrednio wynikać z częstego braku zaufania między biznesem i samorządem, choć nie należy tej tezy uogólniać, gdyż poszczególne gminy bardzo różnią się między sobą, jeśli chodzi o nastawienie do współpracy.

Nie wykluczamy więc modelu ZPI przy realizacji którejś z naszych inwestycji. Chcę wierzyć, że z czasem sprzyjać on będzie spełnieniu nadziei, pokładanych w nim przez biznes, tj. zwiększy się elastyczność w zakresie planowania przestrzennego, zracjonalizuje proces inwestycyjny, skrócą się procedury administracyjne i uwolniony zostanie potencjał partnerstwa publiczno-prywatnego.

Potrzeba nie tylko chęci współpracy i dobrej woli, lecz także konsekwentnej strategii mieszkaniowej państwa, niezależnej od bieżącej koniunktury politycznej. Niedawne zamieszanie i dyskusja wokół współczynnika parkingowego dla projektów opartych o lex deweloper dowodzi dużego niezrozumienia istoty. Pokazuje też, że obiektywna argumentacja i uzasadniony interes samorządowy mogą ulec doraźnym interesom partyjnym.

Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii 

Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) mogą znacząco odblokować potencjał gruntów dotąd wyłączonych z możliwości inwestycyjnych. W dużej mierze będzie to jednak zależało od decyzji władz lokalnych i podejmowanych na ich podstawie uchwał. ZPI muszą być także zgodne z Planem Ogólnym Gminy w zakresie przeznaczenia terenu, co w praktyce może ograniczyć ich wykorzystanie. Choć formuła dobrze rokuje dla większych przedsięwzięć, szersze zastosowanie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych może być również utrudnione przez złożoność organizacyjną procesu, a także kwestie związane z realizacją nakładów rzeczowo-finansowych, wynikających z umowy urbanistycznej, a na dalszym etapie - finansowanie inwestycji.

Na dziś trudno oszacować realny wpływ nowych przepisów, ponieważ wciąż brakuje szczegółowych norm i odpowiednich regulacji. Obserwujemy jednak duże zainteresowanie branży formułą ZPI i sami rozważamy realizację inwestycji z jej wykorzystaniem. Przygotowywaniem projektów w oparciu o nowe procedury zajmuje się nasz dedykowany zespół - Develia Land Development.

W kontekście dostępności gruntów inwestycyjnych nowe regulacje stwarzają szansę na relatywnie szybką zmianę przeznaczenia terenu, w szczególności w przypadku projektów mieszkaniowych. Dzięki konsultacjom społecznym oraz negocjacjom umowy urbanistycznej z miastem możliwe jest osiągnięcie kompromisu w zakresie planowanej zabudowy. Jako wnioskodawcy ZPI deweloperzy w ramach swoich projektów mogą dostarczyć gminie wartościową zabudowę, partycypując w rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Sytuacja, w której wszystkie miasta i gminy będą posiadały plany zagospodarowania przestrzennego jest sytuacją idealną dla naszej branży i to, że samorządy zostały zmuszone do opracowania Planów Ogólnych jest dobrą wiadomością. Naszą obawę budzi czas, jaki zostanie na to przeznaczony, zwłaszcza w przypadku dużych miast.

Warszawa jakiś czas temu przygotowała wstępne założenia do ZPI i okazało się że około 40 proc. gruntów zakładanych pod budownictwo mieszkaniowe się do tego nie nadaje ze względu na brak infrastruktury lub wady prawne. Taka sytuacja może powodować przyjęcie błędnych założeń wyłączenie zbyt dużej ilości gruntów spod produkcji mieszkaniowej, a co za tym idzie wzrost cen gruntów przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe, na których rzeczywiście można budować.

Do tego dochodzi kwestia założeń dotyczących demografii. To że Polaków rodzi się mniej nie musi oznaczać, że w Polsce będzie mieszkało mniej ludzi. Mamy istotny poziom imigracji zarobkowej, nie mówiąc o Ukraińcach, którzy zdecydowali się tutaj zostać na stałe. Te dane są pomijane, a to może prowadzić do przyjmowania błędnych danych co do ilości potrzebnych mieszkań.

W związku z niską dostępnością gruntów pod budownictwo mieszkaniowe możliwość współpracy z samorządami jest obiecującym rozwiązaniem. Niestety mamy sygnały, że nie wszystkie jednostki są zwolennikami takiej współpracy.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Nasz projekt Lizbońska był jednym z pierwszych projektów w Warszawie realizowanych przez specustawę. Obecnie jesteśmy w trakcie procedowania dwóch nowych inwestycji w tym trybie.

Czekamy na wprowadzenie ZPI i wierzymy, że jest to dobre narzędzie dla rozwoju infrastruktury mieszkaniowej w Warszawie. Myślimy, że jest za wcześnie na określenie, jakie utrudnienia niosą nowe przepisy, natomiast wierzymy, że ZPI pozwolą na rozwój mieszkalnictwa oraz infrastruktury towarzyszącej w wielu miejscach w Warszawie.

Dariusz Skalski, Development Manager, BPI Real Estate Poland

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych to krok w stronę porządkowania i większej transparentności procesów planistycznych. Choć ZPI mają zastąpić specustawę mieszkaniową, ich wykorzystanie będzie zależeć od otwartości samorządów na zawieranie umów urbanistycznych z deweloperami. To narzędzie ma potencjał, by umożliwiać realizację projektów w miejscach, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania, ale kluczowa będzie praktyka stosowania przepisów przez gminy.

Przyglądamy się możliwości realizowania projektów w trybie ZPI, szczególnie w lokalizacjach, które wymagają elastycznego podejścia planistycznego. Główne szanse to możliwość współkształtowania przestrzeni miejskiej i inwestowanie w infrastrukturę lokalną w sposób skoordynowany. Wyzwaniem może być natomiast długość procedur i brak jednolitego podejścia samorządów.

Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest

Widzimy w ZPI szansę na zwiększenie podaży mieszkań poprzez odblokowanie trudnych terenów, jak chociażby grunty poprzemysłowe. W stolicy, gdzie głównie działamy, ZPI mogą być szczególnie szeroko stosowane, choć ich sukces w dużej mierze zależy od współpracy z miastem. W przyszłości z pewnością będziemy rozważać realizację inwestycji w tym trybie, korzystając z umów urbanistycznych. Szansą jest tworzenie zrównoważonych projektów z infrastrukturą, a utrudnieniem brak doświadczenia samorządu i czasochłonne procedury.

Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska

Naszym zdaniem Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) mają potencjał by odegrać ważną rolę dla budownictwa mieszkaniowego, szczególnie w przypadku dużych, złożonych projektów.

W Krakowie, który jako jedno z pierwszych dużych miast opracowało procedurę sporządzania ZPI (w drodze zarządzenia prezydenta miasta), przyglądamy się z uwagą pierwszym wnioskom składanym przez inwestorów od końca 2024 roku oraz analizujemy dotychczasowe decyzje Rady Miasta w tym zakresie. Naszym zdaniem kluczowym warunkiem popularyzacji tego narzędzia będzie jego praktyczna efektywność, przewidywalność procedur oraz wyraźne podkreślenie roli partycypacji społecznej – jako realnej korzyści, jaką z wdrożenia ZPI może odnieść zarówno gmina, jak i lokalna społeczność. Tego wszystkiego zabrakło w przypadku wcześniejszych prób stosowania specustawy mieszkaniowej tzw. lex developer, co np. w Krakowie nie przyniosły rezultatów i spotykało się z dużym oporem społecznym.

Po stronie ryzyk dostrzegamy przede wszystkim możliwość podwójnego obciążenia inwestora kosztami realizacji inwestycji uzupełniającej oraz tzw. renty planistycznej; niejasności dotyczące zakresu obowiązków inwestora w zakresie realizacji infrastruktury towarzyszącej; a także ryzyko długotrwałych i skomplikowanych negocjacji umowy urbanistycznej, które mogą istotnie opóźnić rozpoczęcie inwestycji. A tym samym skutecznie zniecić inwestorów do korzystania z tego narzędzia w przyszłości. Dodatkowo, dla praktycznego stosowania ZPI ważna będzie też jakość Planów Ogólnych przyjmowanych przez gminy. To z nimi ZPI będą musiały być zgodne od połowy przyszłego roku.

Jesika Mackiewicz, Business Manager Portfolio Warsaw, Matexi Polska

Warszawa również opracowała lokalną procedurę wdrażania ZPI. W marcu 2025 r. opublikowano pierwszą instrukcję, która wyjaśniała m.in. to, jak formalnie przygotować wniosek. Kolejna, opublikowana ostatnio instrukcja koncentruje się na mechanizmie inwestycji uzupełniających. Wskazano w niej przede wszystkim konkretne stawki świadczeń rzeczowych i pieniężnych, które będzie musiał pokryć inwestor. Co ważne, miasto zakłada, że zakres inwestycji uzupełniających będzie ustalany jeszcze przed złożeniem formalnego wniosku, co przenosi realne uzgodnienia na wcześniejszy etap, a inwestorom pozwala na kontynuowanie prac nad ZPI w klarowny sposób, wiedząc od początku na co się godzą.

Dodatkowo, instrukcja szczegółowo określa zakres i kolejność uzgodnień, które trzeba wykonać przed formalnym złożeniem wniosku o ZPI. To z kolei usprawni proces negocjacji i ustalania rozwiązań w ramach inwestycji. Instrukcja rozszerza również wachlarz inwestycji uzupełniających – wprowadza m.in. możliwości przekazywania mieszkań do zasobu komunalnego miasta, co dotychczas nie było możliwe, a co realnie odpowiada na problemy z dostępnością mieszkań komunalnych.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) jako narzędzia zastępującego tzw. lex deweloper czyli specustawę mieszkaniową może mieć istotny wpływ na rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce. ZPI mają potencjał stać się jednym z kluczowych narzędzi planistycznych dla deweloperów, ale ich skuteczne wykorzystanie będzie zależało od współpracy z administracją lokalną i zdolności do prowadzenia dialogu urbanistycznego. Wiele firm zapewne będzie rozważać ten tryb w dużych, strategicznych projektach, szczególnie tam, gdzie brakuje aktualnych MPZP i gdzie gmina wykazuje wolę współpracy.

ZPI stanowi narzędzie umożliwiające realizację inwestycji mieszkaniowych w oparciu o uchwalany przez gminę plan miejscowy, tworzony na wniosek inwestora, negocjowany w ramach umowy urbanistycznej. Oznacza to zwiększenie roli planowania przestrzennego. Inwestycje będą lepiej powiązane z polityką przestrzenną gmin, co sprzyja zrównoważonemu rozwojowi, ale może też wydłużyć proces decyzyjny. ZPI wprowadzają konieczność współpracy z samorządami. W przeciwieństwie do specustawy, która umożliwiała szybsze procedowanie, ZPI wymagają dialogu i konsensusu, co może być trudniejsze w gminach z niechętnym nastawieniem do nowych inwestycji.

Inwestorzy będą musieli partycypować w kosztach infrastruktury publicznej, np. dróg, szkół, co zwiększa koszty inwestycji, ale też buduje lepszą jakość otoczenia. ZPI mają szansę stać się ważnym narzędziem dla firm deweloperskich, szczególnie w lokalizacjach, gdzie brakuje aktualnych MPZP. Tam, gdzie planów miejscowych nie ma lub są nieaktualne, ZPI mogą umożliwić szybsze uzyskanie możliwości zabudowy.

Większe przedsięwzięcia deweloperskie, np. osiedla powyżej 100 lokali mogą być lepiej realizowane w ramach ZPI, zwłaszcza przy współpracy z miastem. Szczególnie w większych miastach, gdzie samorządy są lepiej przygotowane administracyjnie do prowadzenia procedury planistycznej w tym trybie. Należy jednak pamiętać, że proces ten jest bardziej sformalizowany niż specustawa. Obejmuje negocjacje, konsultacje, przygotowanie projektu planu oraz uchwalenie go przez radę gminy.

Zawieranie umów urbanistycznych może być atrakcyjne, o ile gmina jest otwarta na współpracę i posiada zasoby do sprawnego przeprowadzenia procesu. Koszty związane z realizacją infrastruktury są przewidywalne i możliwe do rozłożenia w czasie. Czas procedowania jest krótszy niż w tradycyjnym procesie uchwalania MPZP, co jest jednym z głównych oczekiwań inwestorów.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych to krok w dobrą stronę. Każde nowe narzędzie, które pozwala szybciej i elastyczniej reagować na potrzeby dynamicznie rozwijających się miast jest dziś bardzo potrzebne. W wielu przypadkach obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie nadążają za rzeczywistością, nie odzwierciedlają aktualnych kierunków rozwoju i nie odpowiadają na lokalne potrzeby.

Dotychczas stosowane decyzje o warunkach zabudowy często były jedynym rozwiązaniem w braku planu, ale jak pokazała praktyka, nie zawsze gwarantowały spójność urbanistyczną. Specustawa mieszkaniowa (Lex Developer) dawała możliwość zmiany funkcji terenów, które przestały pełnić dotychczasową rolę. Jednak jej procedury były długie i często złożone.

Mamy nadzieję, że ZPI, tworzone wspólnie z samorządami, pozwolą na skuteczniejsze i sprawniejsze planowanie nowych inwestycji. Jesteśmy otwarci na realizację projektów w tym trybie, choć mamy świadomość wyzwań, zwłaszcza związanych z czasochłonnością procesu i możliwością wzrostu kosztów w trakcie negocjowania umów urbanistycznych.

Z drugiej strony, ZPI porządkują temat partycypacji deweloperów w kosztach budowy infrastruktury, zarówno technicznej, jak i społecznej. co wcześniej bywało rozmyte. W kontekście coraz większych trudności ze znalezieniem dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową w miastach, traktujemy ZPI jako realne i potrzebne narzędzie, które może uzupełniać lukę w obecnym systemie planowania przestrzennego.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI) jest krokiem w stronę uporządkowania procesu inwestycyjnego, jednak jego skuteczność zależy od praktycznego zastosowania przepisów na poziomie lokalnym. W teorii ZPI mogą zastąpić specustawę mieszkaniową, ale wymagają sprawnej współpracy z samorządami i gotowości administracji do zawierania umów urbanistycznych.

Bierzemy pod uwagę realizację inwestycji w tym trybie, szczególnie tam, gdzie nie obowiązują Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego. Główną szansą jest zwiększenie przewidywalności procesu inwestycyjnego, a utrudnieniem jest czasochłonność i niejednolite podejście gmin do nowych regulacji.

Joanna Launer-Kubik, Kierownik Formalnej Obsługi Inwestycji w Archicom

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to narzędzie, które w perspektywie kilku lat może istotnie wpłynąć na dynamikę rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Jego główną zaletą jest możliwość realizacji projektów na obszarach pozbawionych obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co otwiera dostęp do nowych, atrakcyjnych lokalizacji. Dzięki umowie urbanistycznej inwestor zyskuje także większy wpływ na kształtowanie otoczenia, w tym infrastruktury drogowej czy dostępności usług, co sprzyja tworzeniu spójnych, funkcjonalnych przestrzeni.

ZPI może stać się powszechnie wykorzystywanym narzędziem, o ile gminy będą dysponować odpowiednimi kompetencjami i zasobami, a proces negocjacji umów urbanistycznych pozostanie przewidywalny. Kluczowym wyzwaniem jest obecnie brak doświadczeń po stronie samorządów oraz ryzyko zbyt wygórowanych oczekiwań dotyczących partycypacji inwestora w kosztach infrastruktury. Ważne jest, aby mechanizm ten był oparty na partnerskiej współpracy, a wymogi finansowe nie obniżały rentowności projektów. W przeciwnym razie narzędzie to może stracić swój potencjał.

Z naszej perspektywy ZPI daje istotną szansę na przyspieszenie procesów inwestycyjnych, ale wymaga czasu na dopracowanie praktyk oraz ujednolicenie interpretacji przepisów. Bierzemy pod uwagę realizację inwestycji w tym trybie, o ile gminy będą stosować rozwiązania w sposób przejrzysty i partnerski.

Czy kolejna obniżka stóp procentowych przełożyła się na większe zainteresowanie zakupem mieszkań? Czy deweloperzy notują wzrost ilości rezerwacji? Jakie mieszkania można kupić w cenie 477 tys. zł, tj. średniej kwocie wnioskowanych kredytów, która jest obecnie rekordowo wysoka? W których projektach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Pomimo dwukrotnej obniżki stóp procentowych Polacy płacą około 70 proc. więcej za kredyty hipoteczne niż obywatele większości krajów Unii. Trudno powiedzieć z czego wynika tak ostrożne podejście do obniżek stóp przez RPP. W czerwcu inflacja w Polsce wyniosła 3,4 proc., od lipca stopa referencyjna NBP wynosi 5 proc., podczas gdy w strefie euro odpowiednio 2 proc. i 2,15 proc. Być może tak długo utrzymujące się wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych ma pomóc bankom wyrównać straty spowodowane wakacjami kredytowymi i przegranymi procesami frankowymi.

Żeby wysokość oprocentowania kredytów umożliwiła nabywanie mieszkań większej liczbie klientów potrzebna jest obniżka stóp procentowych o co najmniej 2 proc. Rekordowe wartości kredytów hipotecznych, które notowane są w tym roku wynikają z wysokości cen mieszkań a nie wzmożonej sprzedaży.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Obniżki stóp procentowych zbiegły się z okresem wakacyjnym, ale liczymy na to, że przełożą się na wzrost popytu w kolejnych miesiącach. Od lipca zauważamy wzrost liczby zapytań ze strony klientów, którzy jednak wciąż ostrożnie podejmują decyzje zakupowe.

Jak wskazują dane Biura Informacji Kredytowej (BIK), już w czerwcu liczba zapytań o kredyt wzrosła. Warto jednak zaznaczyć, że wciąż dominują kredyty z LTV na poziomie 50-80 proc., a te dotyczące finansowania powyżej 80 proc. wartości nieruchomości stanowią jedynie około 26-27 proc. To świadczy o tym, że klienci w dużym stopniu korzystają ze środków własnych, zwłaszcza przy zakupie większych i droższych lokali. Skutki wysokich kosztów kredytowania najbardziej odczuwają osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, bo to one w największym stopniu polegają na zewnętrznym finansowaniu.

W ofercie Develii mieszkania w cenie do 477 tys. zł, a przy założeniu wkładu własnego na poziomie 20 proc. - do 600 tys. zł, dostępne są praktycznie w każdym mieście, w którym realizujemy inwestycje.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalny ds. sprzedaży i marketingu Atal

Jest za wcześnie, by lipcowa obniżka stóp procentowych była istotnie zauważalna. Kredyt mieszkaniowy, biorąc pod uwagę także wysokie marże bankowe, nadal jest bardzo drogi w porównaniu do innych krajów Europy. Banki wciąż preferują produkty oparte o stałe stopy, a to odbija się na atrakcyjności produktów zmiennoprocentowych, którymi teraz zainteresowani są klienci spodziewający się kontynuacji obniżek stóp.

Ożywienie w kredytach bierze się między innymi stąd, że wiele osób zdecydowało się sfinalizować zakup mieszkania, nie czekając dłużej na jakikolwiek program dopłat, którego szanse na wdrożenie są teraz nikłe. Ich sytuacji sprzyja także wielomiesięczna stabilizacja cenowa oraz większa skłonność deweloperów do negocjacji. Na raportowany wolumen kredytów składają się także refinansowania już posiadanych zobowiązań.

Natomiast rekordowa średnia wartość wnioskowanego kredytu wynika bezpośrednio z aktualnych cen nieruchomości w Polsce. W podanej kwocie, tj. 477 tys. zł, w naszej ofercie znajdują się głównie mieszkania jedno i dwupokojowe, choć w mniejszych miastach, takich jak Piotrków Trybunalski klient kupi nawet mieszkanie trzypokojowe. Jeśli jednak uwzględnić nawet minimalny wkład własny, a wspomnianą kwotę odnieść wyłącznie do samego zobowiązania wobec banku, wybór dostępnych nieruchomości znacznie się poszerza i obejmuje również mieszkania trzy i czteropokojowe.

Janusz Miller, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Home Invest

Lipcowa obniżka stóp procentowych, po majowym cięciu, zauważalnie zwiększyła zainteresowanie zakupem mieszkań, co przełożyło się na wzrost liczby rezerwacji, szczególnie w projektach Warszawski Świt i Enklawa Ursynów. Rekordowa średnia wartość wnioskowanego kredytu - 477 tys. zł w czerwcu 2025, odzwierciedla rosnącą zdolność kredytową klientów, choć mieszkania w Warszawie często kosztują więcej, co wymaga dodatkowo wkładu własnego. W naszych inwestycjach, dzięki szerokiej ofercie, klienci mogą wybierać mieszkania dopasowane do swoich potrzeb, w takich cenach, na jakie mogą sobie pozwolić lub uzupełniają kredyt oszczędnościami.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Z naszych obserwacji wynika, że zwiększone zainteresowanie kredytami hipotecznymi spowodowane jest wnioskami składanymi przez klientów, którzy finalizują wcześniej zakontraktowane zakupy, często w ramach harmonogramu płatności 20/80 lub 10/90. Niemniej jednak, ostatnie decyzje RPP o obniżeniu stóp procentowych są nieznacznie pozytywnym sygnałem dla rynku. Gdy wskaźniki zostaną zaktualizowane przez banki, a marże kredytowe nie wzrosną, można spodziewać się, że klienci liczniej ruszą do biur sprzedaży deweloperów. Warto zaznaczyć, że kredyty w Polsce nadal pozostają rekordowo drogie, co dla wielu potencjalnych nabywców stanowi barierę skutkującą odkładaniem decyzji o zakupie mieszkania na później.

Katarzyna Kwiatkowska, Sales Office Manager Warszawa, Matexi Polska

W kontekście rynku warszawskiego zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkań zauważyliśmy już po pierwszej obniżce stóp procentowych, a po lipcowej korekcie trend ten utrzymuje się z lekką tendencją wzrostową. Lokale mieszczące się w przedziale 560 000 – 588 000 zł dostępne są np. w projekcie XYZ Place przy ul. Żwirki i Wigury w Warszawie. Warto dodać, że wielu naszych klientów dysponuje wkładem własnym przekraczającym 20 proc., co otwiera im drogę do zakupu także większych mieszkań w naszych inwestycjach w lepszych lokalizacjach.

Barbara Marona, Sales Office Manager Kraków, Matexi Polska

Odnośnie rynku krakowskiego to lipcowa obniżka stóp procentowych nie spowodowała nagłego skoku zainteresowania. Klienci od miesięcy oczekiwali spadków, dlatego popyt kredytowy rośnie już od dłuższego czasu i utrzymuje się na wysokim poziomie. W Krakowie obserwujemy stały napływ klientów finansujących zakup kredytem, którzy przy odpowiednim wkładzie własnym mogą wybierać mieszkania o zróżnicowanych metrażach, np. w inwestycji Do Wilgi lub Takt Lirników. Spodziewamy się, że ten trend utrzyma się w kolejnych miesiącach.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Lipcowa obniżka stóp procentowych, choć oczekiwana i relatywnie niewielka, wpisuje się w trend łagodzenia polityki monetarnej, co wpływa na nastroje konsumenckie. Widzimy, że niższe stopy zwiększają zdolność kredytową klientów i przekładają się na większe zainteresowanie mieszkaniami – zwłaszcza wśród osób planujących zakup z udziałem kredytu hipotecznego. W ostatnich tygodniach obserwujemy wzrost liczby zapytań oraz rezerwacji, choć nie jest to jeszcze gwałtowny impuls. Klienci nadal ostrożnie podchodzą do decyzji zakupowych, ale poprawa warunków finansowania jest wyraźnym czynnikiem mobilizującym do działania.

W cenach poniżej 500 tys. zł mamy w ofercie w Warszawie 14 mieszkań o metrażu od 25 mkw. do 27 mkw. We Wrocławiu w tej kwocie dostępne są 32 mieszkania o powierzchni 25 - 31 mkw. W Gdańsku można wybierać spośród 164 lokali wielkości 27-45 mkw., w cenach około od 299 tys. zł do 491 tys. zł. W Poznaniu oferta obejmuje 39 mieszkań w przedziale od 339 tys. zł do 515 tys. zł o metrażu 27 mkw. - 42 mkw.

Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager Sprzedaży Ronson Development

W kontekście tej kwoty nabywcy mogą pozwolić sobie na różne typy mieszkań w zależności od lokalizacji. W inwestycji Miasto Moje dostępne są cztery kawalerki o metrażu 26 – 27 mkw. Przy założeniu 20 proc. wkładu własnego i kredycie na poziomie około 480 tys. zł możliwy jest zakup małego mieszkania dwupokojowego o powierzchni około 37 mkw., aktualnie w ofercie znajdują się trzy takie lokale.

W inwestycji Nowa Północ w cenie do 477 tys. zł klienci mogą wybierać spośród sześciu mieszkań jednopokojowych oraz piętnastu mieszkań dwupokojowych. W Osiedlu Startowym, przy minimalnym wkładzie własnym na poziomie 10 proc., co daje maksymalną cenę mieszkania około 530 tys. zł, w aktualnie uruchomionym etapie sprzedaży dostępnych jest natomiast aż 27 mieszkań spełniających te kryteria.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Lipcowa obniżka stóp procentowych jest jeszcze zbyt świeża, by jednoznacznie ocenić jej wpływ na rynek. Na ten moment nie obserwujemy wyraźnego wzrostu zainteresowania zakupem mieszkań ani zwiększonej liczby rezerwacji. Należy też pamiętać, że sezon wakacyjny naturalnie wiąże się z nieco mniejszą aktywnością klientów.

Jednocześnie widoczne jest duże zainteresowanie kredytami. W naszej nowej inwestycji Stacja Ligocka, zlokalizowanej w Katowicach przeważają przestronne mieszkania trzy i czteropokojowe, w tym również lokale dwupoziomowe, o metrażach od 45 mkw. do 111 mkw. Ze względu na swoją powierzchnię, cena większości z tych lokali przekracza próg 477 tys. zł.

W ramach tej kwoty dostępnych jest natomiast około 20 mieszkań dwupokojowych, o metrażach od 30 mkw. do 41 mkw. Są to funkcjonalne, kompaktowe lokale, dobrze dopasowane do możliwości finansowych wielu kredytobiorców oraz atrakcyjne z perspektywy inwestycyjnej.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Lipcowa obniżka stóp procentowych przełożyła się na wyraźne ożywienie rynku. Obserwujemy wzrost liczby zapytań i rezerwacji. Klienci chętniej podejmują decyzje zakupowe, a także częściej korzystają z kredytu, średnia wartość wnioskowanego finansowania rzeczywiście jest rekordowo wysoka.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Lipcowa obniżka stóp procentowych oraz rekordowe zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi pozytywnie wpływają na rynek, również w segmencie gruntów. Zwiększona liczba zapytań i rezerwacji ze strony deweloperów potwierdza, że taniejący kredyt zwiększa skłonność do inwestycji. W kwocie 477 tys. zł nasi klienci mogą nabyć działki przeznaczone pod budowę domów jednorodzinnych Pomlewie.