Residential Real Estate

Czy w kontekście deficytu gruntów deweloperzy planują budowę mieszkań na zabudowanych działkach w formule lex deweloper? W jakich okolicznościach opłacalna jest realizacja budynków wielorodzinnych w miejsce obiektów biurowych czy handlowych? Czy firmy biorą pod uwagę takie rozwiązanie, by zwiększyć skalę inwestycji mieszkaniowych? Pod jakie projekty zakupione zostały grunty w ostatnim czasie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Ograniczona podaż gruntów w dużych miastach w niektórych przypadkach będzie wymuszać na deweloperach realizację inwestycji w formule lex deweloper i jest to nieuniknione. Spodziewamy się, że tego typu projektów będzie przybywać. My również wnikliwie analizujemy nieruchomości z potencjałem do realizacji zabudowy mieszkaniowej w miejsce istniejącej starszej zabudowy usługowej bądź poprzemysłowej w drodze przewidzianej w lex deweloper. Jest to proces kilkuletni i złożony, dlatego też w strukturze naszej grupy funkcjonuje wyspecjalizowana powołana m.in. w tym celu spółka Develia Land Development. Obecnie prowadzimy kilka takich procesów dotyczących nieruchomości znajdujących się w największych miastach Polski.

Jednym z przykładów osiedli, które powstało w formule lex deweloper jest Lizbońska w Warszawie. Zrealizowaliśmy je z deweloperem Grupo Lar Polska w ramach współpracy joint venture. Nasz partner był odpowiedzialny za przygotowanie inwestycji zgodnie z tą procedurą i był to pierwszy tego typu projekt w Warszawie. Realizacja Lizbońskiej od samego początku prowadzona była przy uwzględnieniu ustaleń z konsultacji społecznych. Celem było zachowanie spójności z otoczeniem oraz troska o środowisko.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Specustawa ta nie spełniła oczekiwań, jakie pokładali w niej deweloperzy i nie przysporzyła znacząco nowych powierzchni pod zabudowę. O jej dość nikłym wpływie na sytuację mieszkaniową w Polsce świadczy stosunkowo nieduża liczba decyzji wydanych w tym trybie, które przełożą się bodajże na ok. 35-40 tys. mkw. PUM w skali całego kraju, a to niewiele, jak na okres 6 lat. Teraz, wobec reformy planistycznej i kończącego się okresu obowiązywania lex deweloper, losy tego instrumentu są przesądzone. Niestety, ze szkodą dla rozwoju rynku mieszkaniowego, wszak grunty dla których to narzędzie było adekwatne, najczęściej były położone w dobrych lokalizacjach i jako m.in. poprzemysłowe czy handlowe, były wyposażone w niezbędne uzbrojenie i dogodną komunikację.

Praktyka pokazała, że z punktu widzenia inwestorów lex deweloper to bardzo żmudny, ryzykowny i nieefektywny proces. Mankamentem okazały się nie tylko procedury uchwalania, w tym częste negowanie uchwał miejskich przez inne organy, lecz także nieprzystające do realiów przepisy, np. narzucony odgórnie wskaźnik parkingowy (1,5 miejsca), szczególnie niemający uzasadnienia w centrach miast. Problemem często był też brak doświadczenia po stronie miast, co do efektywnych i przejrzystych sposobów prowadzenia dialogu społecznego, czy zasad określających reguły partycypacji inwestora w rozbudowach niezbędnej infrastruktury; nie tylko sieciowej, ale także oświatowej czy innej. W efekcie nie wykorzystano potencjału i korzyści, jakie dla gmin miało to narzędzie w zakresie rozwoju mieszkalnictwa, mimo szerokiego pola do konsultacji i partycypacji. Sama specustawa może być doskonałym narzędziem dla miast i świadomych włodarzy do kształtowania przestrzeni miejskich, w sposób godzący interesariuszy procesów inwestycyjnych oraz mieszkańców, przy czym to po ich stronie leży dobór narzędzi i prowadzenie całego procesu w sposób budujący zaufanie do gminy oraz inwestora.

Mimo to, zdarzają się atrakcyjne tereny z dużym potencjałem, warte przekształceń oraz zwiększonego nakładu pracy i czasu, z czym wiąże się wyburzenie i zmiana funkcji. Dobrym tego przykładem jest inwestycja Atal w Gdyni przy ul. Kcyńskiej. Nabyliśmy tam teren po jednym z operatorów powierzchni handlowych, który zakończył w Polsce działalność. Realizujemy w tym miejscu duży projekt mieszkaniowy Atal Symbioza. Atutem miejsca jest dobra lokalizacja i skomunikowanie, a z uwagi na wcześniejszą działalność także dostępność infrastruktury i mediów. To zarazem plusy, które mogły przekonać deweloperów do tego rodzaju inwestycji.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Formuła lex deweloper, umożliwiająca realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach dotychczas wykorzystywanych pod zabudowę biurową lub handlową otwiera nowe perspektywy dla rynku nieruchomości. Tego typu projekty mogą być szczególnie opłacalne w lokalizacjach o wysokim popycie na mieszkania, gdzie dostęp do atrakcyjnych, niezabudowanych działek jest ograniczony. Rozważamy wykorzystanie formuły lex deweloper jako jednego ze sposobów na zwiększenie skali inwestycji. Z uwagi na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania oraz ograniczoną dostępność atrakcyjnych działek, tego typu rozwiązania mogą stanowić istotny element naszej strategii rozwoju. Budowa na gruntach w formule lex deweloper to strategiczny kierunek, który może znacząco zwiększyć skalę naszej działalności, szczególnie w miastach o wysokim popycie na mieszkania. Jesteśmy gotowi dostosować nasze projekty do tych nowych możliwości, mając na uwadze rentowność i jakość realizowanych inwestycji.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

W naszej ocenie budowa inwestycji miastotwórczych, wielofunkcyjnych oraz nowoczesnych w miejscach, które dotychczas charakteryzowała mniej estetyczna i funkcjonalna zabudowa, to dobry pomysł na zrównoważony rozwój miast. W ramach inwestycji Modern Mokotów w Warszawie zobowiązaliśmy się do budowy nie tylko budynków mieszkalnych czy komercyjnych, ale także szkoły publicznej i parku linearnego. Tym samym dokonujemy rewolucji na terenie poprzemysłowego Służewca, czyli w okolicy, do której przez lata przyszyta została łatka tzw. stołecznego Mordoru. Wyburzając w okolicy ul. Wołoskiej i Domaniewskiej budynki biurowe, zmieniamy zabetonowane przestrzenie w zielony i tętniący życiem projekt z mieszkaniami, usługami, gastronomią, parkiem linearnym i strefami do rekreacji i odpoczynku.

Aktualnie jesteśmy również na etapie konsultacji społecznych w sprawie dalszego zagospodarowania przestrzeni przy al. KEN 14 na warszawskich Kabatach. Naszą ambicją jest stworzenie w tym miejscu nowego centrum lokalnego Kabat, które stanie się wygodnym miejscem do życia, spotkań i odpoczynku z centralnym punktem w postaci miejskiego placu – Rynku Kabackiego. Jesteśmy beneficjentem tego rodzaju podejścia do miejskiej transformacji, ponieważ dostrzegamy w nim ogromny potencjał urbanistyczny.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Brak gruntów pod zabudowę mieszkalną jest dużym problemem, z którym zmaga się cała branża mieszkaniowa. Jako silny i stabilny deweloper mamy swój bank ziemi i obecnie inwestujemy w projekty, które są w trakcie realizacji. O wykupie starych budynków i ich przekształceniu zdecydowaliśmy już kilka lat temu, kiedy zakupiliśmy tereny pofabryczne pod budowę unikalnego osiedla Fabrica Ursus. Część zabudowy mieszkaniowej utworzą, pozostające pod ochroną konserwatora zabytków, fragmenty dawnej fabryki Ursus. Na działce o powierzchni 2,5 ha ruszyła już budowa ok. 800 mieszkań, o metrażu od 35 do 100 mkw., ulokowanych w 6-7 kondygnacyjnych budynkach mieszkalnych.

Na horyzoncie są dwa nowe projekty, czyli osiedla My Forest i My River zlokalizowane na warszawskiej Białołęce. W pierwszym przypadku mieszkańcy będą mieli do dyspozycji prywatny las, w drugim – rzekę.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana lex deweloper, stanowi dla nas narzędzie wspierające realizację inwestycji mieszkaniowych. Korzystamy z dobrodziejstw tego prawa, realizując projekt na terenie dawnej hali fabryki Ursus. Tam planujemy stworzyć blisko 1,5 tysiąca nowoczesnych mieszkań oraz infrastrukturę towarzyszącą, jak szkoła, żłobek, przedszkole oraz przestrzeń kulturalną.

Z obecnego prawa wiemy jednak, że nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która na jesieni 2023 roku wdrożyła reformę planistyczną, skróciła czas obowiązywania lex deweloper o trzy lata, czyli do końca 2025 roku. Z uwagi na ograniczony czas działania ustawy nie rozważamy zakupu nowych gruntów mieszkaniowych związanych z tym prawem. Jeżeli ustawa zostanie wydłużona, a takie rozmowy trwają, rozważamy możliwość rozszerzenia naszej działalności inwestycyjnej w tym zakresie.

Marek Starzyński, dyrektor ds. Sprzedaży, Okam Capital

Dostępność działek pod kolejne inwestycje w dużych miastach, w których popyt przewyższa znacząco podaż jest znacznie ograniczona. Stąd szukamy i rozwijamy bank ziemi w oparciu o ciekawe, często nieoczywiste grunty pofabryczne. Realizacja pierwszego etapu inwestycji F.S.O. PARK na warszawskiej Pradze Północ zakładana jest w ramach tzw. procedury Lex deweloper. Byłaby to największa w historii tego typu realizacja w stolicy. Ta faza obejmie blisko 13,5 ha, na których powstanie ok. 2 000 mieszkań, ok. 60 lokali handlowo-usługowych, fragment centralnego parku, a także wybudowana na nasz koszt, publiczna szkoła podstawowa dla 650 dzieci, która zostałaby przekazana na rzecz lokalnego samorządu. Rozpoczęcie prac w obrębie tej fazy inwestycji planowane jest w 2025 r. i może potrwać ok. 10 lat.

W bieżącym roku podpisaliśmy też umowę przedwstępną zabezpieczającą grunt w aglomeracji warszawskiej, na którym zakładamy możliwość wybudowania ok. 1000 mieszkań. Zakontraktowaliśmy również działkę na terenach pofabrycznych w Łodzi.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Pozyskanie gruntów o innym przeznaczeniu niż mieszkalne dla realizacji projektów mieszkaniowych jest jednym ze sposobów zmniejszenia kryzysu mieszkaniowego. Wiele gruntów i powstałych na nich budynków było realizowanych w oparciu o stare miejscowe plany które z kolei nie przewidziały pewnych kierunków rozwoju miast czy ich rejonów. Wymagają one rewizji.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W czerwcu 2024 roku Grupa TAG Immobilien, do której należy Robyg i Vantage, zainwestowała 390 mln zł w bank ziemi w całej Polsce. Bank ziemi Grupy obejmuje potencjał budowy ponad 25 000 lokali w całej Polsce. Mamy jeden z największych banków ziemi wśród deweloperów w Polsce. Nasze grunty są bardzo dobrze zlokalizowane w pięciu aglomeracjach, w których działamy: Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.

Cały czas szukamy nowych gruntów, bo popyt na mieszkania rośnie i chcielibyśmy wprowadzać jeszcze szybciej kolejne inwestycje do sprzedaży. Dostępność gruntów w największych miastach jest obecnie mniejsza, ale nadal jest ogromny potencjał dla zagospodarowania przestrzeni miejskich i dostarczania ciekawej oferty mieszkaniowej przez deweloperów. Odnośnie tzw. specustawy lex deweloper analizujemy kilka takich projektów.

Na jaką skalę w nowych osiedlach uwzględniane są proekologiczne rozwiązania i wykorzystywana zielono-niebieska infrastruktura? Czy zrównoważony sposób budowania zwiększa koszt inwestycji? Jak bilansują się takie projekty poprzez późniejsze mniejsze koszty eksploatacji? Czy mieszkania w inwestycjach przyjaznych dla środowiska są chętniej kupowane? W których projektach znajdziemy najwięcej rozwiązań proekologicznych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Zieleń na osiedlu to aspekt, który staje się coraz ważniejszy dla klientów, przez co również deweloperzy poświęcają jej projektowaniu coraz więcej uwagi. W każdym projekcie staramy się zachować balans pomiędzy oczekiwaniami przyszłych mieszkańców, a tym za co mogą zapłacić, co jednocześnie w nieuzasadniany sposób nie wpływa na wzrost kosztu inwestycji. Zdajemy sobie sprawę, że zieleń to jeden z istotnych czynników, który przekłada się na decyzje zakupowe klientów. Warto przy tym wspomnieć także o rozwiązaniach proekologicznych, które wpływają na niższy koszt eksploatacji mieszkania w przyszłości. Niestety generują wyższe koszty realizacji, a wielu nabywców wciąż nie jest skłonnych za nie dopłacać.

Mamy nadzieję, że ze względu na rosnącą świadomość ekologiczną społeczeństwa coraz więcej osób będzie patrzeć na te rozwiązania jak na inwestycje. Zwłaszcza w kontekście zaostrzających się warunków technicznych, które muszą spełniać deweloperzy. Przykładowo wymagania energetyczne względem budynków już teraz wymuszają wykorzystanie w części projektów paneli fotowoltaicznych. Naszymi inwestycjami, które wyróżniają się szczególną dbałością o zieleń lub rozwiązaniami ekologicznymi są m.in. Aleje Praskie w Warszawie, Ceglana Park w Katowicach, Przemyska Vita w Gdańsku oraz Orawska Vita we Wrocławiu.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Realizacja inwestycji w duchu zrównoważonego budownictwa to dla nas jeden ze strategicznych celów rozwoju. Z jednej strony budowanie osiedli, które mają szereg rozwiązań przyjaznych środowisku wiąże się z większymi nakładami finansowymi. Z drugiej strony, stawiamy na budowanie osiedli z drewnianych prefabrykatów powstających w naszej fabryce w Tłuszczu, co sprawia, że realizacja tych projektów jest dużo sprawniejsza i szybsza niż w przypadku tradycyjnej technologii, a to oznacza nie tylko oszczędność czasu, ale i pieniędzy.

Nasze efektywne energetycznie osiedla mają istotny, wspólny mianownik. Zastosowana technologia, materiały oraz rozwiązania sprawiają, że wznoszone przez nas budynki są praktycznie zeroemisyjne, a koszt utrzymania takiej nieruchomości jest dużo niższy niż w przypadku regularnych osiedli. To czynnik, który zdecydowanie przyciąga nowych klientów, choć rośnie też powoli świadomość ekologiczna kupujących. Stąd też nasze powiększające się portfolio efektywnych energetycznie osiedli. Większość zielonych inwestycji mamy na Mazowszu. Warto tu wymienić osiedla Naturalnie Aluzyjna i ECOBerensona na warszawskiej Białołęce czy ostatnie etapy osiedla domów Villa Campina pod Ożarowem Mazowieckim. Jedna z naszych najnowszych propozycji realizowanych w duchu zrównoważonego budownictwa to Apartamenty na Wzgórzach nieopodal Myślenic i Krakowa.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Nie tylko standard mieszkań i powierzchni wspólnych, lecz także sposób zagospodarowania terenów zewnętrznych i zieleń na osiedlach są ważnym atutem sprzedażowym. Zwłaszcza dla młodszych pokoleń klientów, zwracających uwagę na kwestie ekologii i zrównoważenia środowiska. Choć w realiach wysokich stóp procentowych i wobec trudności z pozyskaniem finansowania na zakup własnego M, kluczowym kryterium wyboru wciąż jest cena.

Przykładamy dużą wagę do zielonych i oszczędnościowych rozwiązań, które pozwalają przyszłym mieszkańcom i wspólnotom zmniejszyć koszty eksploatacyjne. Służą temu liczne rozwiązania w naszych realizacjach, jak np. w modelowym zielonym osiedlu Atal Zacisze Marcelin w Poznaniu. Wśród elementów takiej infrastruktury są m.in. panele fotowoltaiczne, pompy ciepła oraz zrównoważone systemy odwadniające wody deszczowe, jak np. w niedawno rozpoczętej, gdańskiej inwestycji Atal Zawiślańska Wille Miejskie, której ponad połowę obszaru stanowi zieleń.

To wszystko zwiększa atrakcyjność naszych osiedli, lecz przy tym wiąże się z dodatkowymi nakładami, które są jednak niezbędne, aby sprostać wymaganiom klientów i utrzymywać wysoki standard oraz jakość. Na wzrost kosztów z pewnością przełożą się także rygorystyczne przepisy związane z dyrektywami unijnymi na rzecz energooszczędności i zeroemisyjności budynków. Deweloperzy muszą więc szukać balansu, aby atrakcyjność inwestycji połączyć z dostępnością cenową, a w niedalekiej przyszłości także z wyśrubowanymi normami proekologicznymi i taksonomią.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

W naszych projektach zawsze staraliśmy się zapewnić jak najwięcej zieleni i przestrzeni przyjaznych mieszkańcom. Jest to raczej kwestia etyki biznesu i zachowania pewnych standardów projektowych niż rachunku ekonomicznego. Więcej zieleni oznacza bardziej ekstensywną zabudowę czy konieczność przeniesienia ruchu kołowego pod budynki. Co w oczywisty sposób wiąże się ze wzrostem kosztów realizacji, a co za tym idzie nieco wyższą ceną. Te koszty jednak procentują klientom w późniejszym czasie, bowiem podnoszą jakość życia i zwiększają wartość nieruchomości. Przykładem takiego podejścia jest nasza, gdańska inwestycja Wolne Miasto, gdzie zaprojektowaliśmy niskie budynki z zielonymi patiami i terenami rekreacyjnymi które, cenią sobie mieszkańcy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robryg

Obecnie zrównoważone budownictwo to element konieczny, na który klienci bardzo zwracają uwagę. Aby zminimalizować swój wpływ na środowisko naturalne wprowadziliśmy klika lat temu Zielony Standard Robyg. Standard obejmuje zarówno rozwiązania i udogodnienia dla klientów, jak i wytyczne dla architektów i projektantów, dotyczące prowadzenia inwestycji w sposób odpowiedzialny środowiskowo, przeciwdziałający miejskim wyspom ciepła oraz wspierający walkę ze zmianami klimatu.

W naszych inwestycjach stosujemy takie niskoemisyjne rozwiązania, jak system sterowania instalacją, automatyka, fotowoltaika, windy z odzyskiem energii, ładowarki elektryczne, oświetlenie LED części wspólnych, sterowanie pogodowe w kotłowni, ciepłomierze w pomieszczeniach, przeszklenia 3-szybowe, rolety przeciwsłoneczne, czujniki ruchu/zmierzchu w częściach wspólnych.

Budynki mieszkalne wyposażone są w okna zmniejszające zużycie ciepła oraz izolację przegród budowlanych najwyższej jakości, efektywne systemy wentylacji, chłodzenia i ogrzewania oraz zarządzanie energią.

Staramy się budować w taki sposób, aby minimalizować nasz wpływ na bioróżnorodność, a jednocześnie prowadzimy kompleksowe działania rekompensujące nasz negatywny wpływ. Wdrożyliśmy 51 374 m2 zielonych dachów, posadziliśmy 4 697 drzew i 135 895 m2 krzewów. 27 naszych osiedli posiada systemy odprowadzania wody deszczowej do zieleni w częściach wspólnych.

Karolina Bronszewska, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Wysoko cenimy idee zrównoważonego rozwoju. Jesteśmy świadomi, że branża budowlana jest wysokoemisyjna, dlatego przykładamy dużą wagę do tego, by wpływ naszej działalności i realizowanych inwestycji na środowisko był jak najmniejszy. Zauważamy, że dla klientów rozwiązania ekologiczne w inwestycjach są coraz ważniejsze. Zaczynają oni myśleć o zakupie mieszkania długoterminowo, także w kontekście przyszłych kosztów jego utrzymania. Dlatego w naszych projektach trzymamy się zasad zrównoważonego budownictwa mieszkaniowego, wprowadzając innowacyjne i ekologiczne rozwiązania.

Działania, które podejmujemy, nakierowane są na ograniczenie zużycia wody i energii, zwłaszcza w obszarze obsługi części wspólnych nieruchomości. Każda z naszych inwestycji posiada pakiet, który w zależności od projektu, obejmuje różne rozwiązania. Są to panele fotowoltaiczne, systemy rekuperacji, zbiorniki retencyjne, stacje do ładowania samochodów elektrycznych oraz oświetlenie LED zamontowane w windach i na klatkach. Dodatkowo mieszkańcy mają dostęp do systemu smart home.

W projektach nie zapominamy także o dużej ilości zieleni, w tym alei drzew i kwiatowych rabat, które nie tylko nadają uroku, ale także obniżają poziom CO2, poprawiają mikroklimat i zapewniają chłodniejsze warunki latem.

W naszym portfolio przykładem proekologicznej inwestycji jest Nova Królikarnia, miejsce bliskiej relacji z przyrodą, gdzie domy zaprojektowane zostały w nowoczesnej i energooszczędnej technologii. W projekcie przewidziano system ogrzewania oparty na hybrydowej pompie ciepła, połączonej z kotłem gazowym, który automatycznie uruchamia się przy temperaturze poniżej 5°C. Dodatkowo, aby zapewnić zdrowe środowisko wewnętrzne, w każdym domu zastosowaliśmy system filtracji powietrza, który eliminuje alergeny i zanieczyszczenia dzięki zastosowaniu rekuperacji. Wybrane budynki wyróżniają się także zielonymi dachami, które pełnią funkcję dodatkowej izolacji termicznej. Osiedle posiada własny park, a powierzchnia biologicznie czynna wokół inwestycji stanowi 60%.

Marek Starzyński, dyrektor ds. Sprzedaży, Okam Capital

Od 2018 roku rozwijamy Nową Politykę Jakości Okam, w ramach której w naszych inwestycjach wdrażamy funkcjonalne udogodnienia poprawiające komfort życia mieszkańców. Pośród nich są m.in. strefy mieszkańca z siłowniami czy kącikami dla najmłodszych, przestrzenie do coworkingu czy tarasy na dachach do wspólnego użytkowania, jak i również systemy inteligentnego domu.

Nowa Polityka Jakości obejmuje ponadto rozwiązania przyjazne środowisku naturalnemu, w tym panele fotowoltaiczne, wypożyczalnie rowerów czy systemy odzysku wody deszczowej. Poza atrakcyjnymi lokalizacjami i standardem wykończenia, stanowią one znaczący wyróżnik naszych inwestycji, doceniane są przez klientów i niejednokrotnie wpływają na ich decyzje zakupowe.

Zapewniają one nie tylko komfort codziennego życia czy integrują sąsiedzką wspólnotę, ale dodatkowo pozwalają na ograniczenie kosztów zużycia energii, co przekłada się na niższe rachunki. Pierwszą inwestycją zrealizowaną w ramach NPJ z szeregiem wspomnianych rozwiązań był oddany do użytkowania w 2023 roku Central House na warszawskim Mokotowie.

Kompleksowa wizja naszej przyszłej inwestycji F.S.O. Park zakłada rozwój dodatkowych rozwiązań z zielono-niebieskiej infrastruktury, jak np. zagospodarowanie wody opadowej za pomocą ogrodów deszczowych, niecek infiltrujących czy stawów retencyjnych, a także lokalne stacje podczyszczania do odzysku ścieków szarych z mieszkań, systemy wentylacji nawiewno-wywiewnej wyposażone w wysokosprawny odzysk ciepła czy kolektory słoneczne, pompy ciepła i ogniwa fotowoltaiczne z perowskitu.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Wprowadzenie tzw. zielono-niebieskiej infrastruktury rzeczywiście może zwiększać początkowy koszt inwestycji. Elementy, takie jak tereny zielone, ogrody deszczowe, zielone dachy oraz systemy zbierania wody deszczowej wymagają dodatkowych nakładów finansowych na etapie budowy. Jednakże, inwestycje te mają znaczący, pozytywny wpływ na jakość życia mieszkańców oraz przyczyniają się do zrównoważonego rozwoju miast.

Z naszych obserwacji wynika, że klienci coraz bardziej doceniają proekologiczne rozwiązania w nowych inwestycjach, w tym aktywne wykorzystanie przyrody w niwelowaniu skutków ocieplenia klimatu i emisji gazów cieplarnianych do atmosfery. Coraz większa świadomość ekologiczna oraz rosnące zrozumienie korzyści płynących ze zrównoważonego budownictwa sprawiają, że mieszkańcy są skłonni inwestować w nieruchomości, które oferują lepszą jakość życia i mniejszy negatywny wpływ na środowisko.

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Wprowadzenie zielono-niebieskiej infrastruktury ma fundamentalne znaczenie w procesie projektowania inwestycji mieszkaniowych. Tego rodzaju rozwiązania są droższe od „betonowania”, ale jest to koszt, który należy ponieść z uwagi na oczekiwania klientów, a także odpowiedzialność środowiskową. Budując proekologicznie, można liczyć m.in. na preferencyjne kredytowanie z banków. Środki można pozyskać także z funduszów UE, programów miejskich czy wojewódzkich. Mając na uwadze gwałtowne zmiany klimatyczne, m.in. rosnącą częstotliwość deszczy nawalnych czy skrajnie wysokie temperatury należy dołożyć wszelkich starań, aby ograniczyć ich negatywne efekty. Ze względu na rosnącą świadomość tych wyzwań coraz więcej osób zwraca uwagę, nie tylko na sam układ funkcjonalny mieszkań, ale także ich otoczenie.

Ważne jest, aby w ramach inwestycji minimalizować ilość powierzchni utwardzanych, nieprzepuszczalnych, a w zamian wykonywać jak najwięcej ścieżek z podłożem mineralnym bądź innych, umożliwiających przenikanie wody, takich jak nawierzchnie mineralno-epoksydowe czy geokraty. Choć często są droższe w wykonaniu, obniżają koszty budowy podziemnych systemów kanalizacyjnych. Jednocześnie obniża się również koszt ich eksploatacji. Minimalizując ilość powierzchni utwardzanych, minimalizujemy wielkość zbiorników retencyjnych, liczbę skrzynek rozsadzających, średnic sieci i przyłączy kanalizacji deszczowej.

Warto zaplanować na terenie inwestycji także ogrody deszczowe. Przyczyniają się one do lepszego zagospodarowania wody deszczowej. Poprawiają obieg wody w mieście, wprowadzają równowagę w lokalnym ekosystemie. Podobnie, jak wykonywanie nawierzchni przepuszczalnych, przyczyniają się do zmniejszenia wymiarów systemów kanalizacyjnych, co wpływa na realną oszczędność. Analogiczne korzyści przynosi stosowanie dachów zielonych. Kolejnym ważnym aspektem jest właściwy dobór gatunkowy projektowanej roślinności. Projektując zagospodarowanie terenu, warto zaplanować ją wielopoziomowo. Ziemia pod krótko przystrzyżoną trawą nagrzewa się bardziej niż w przypadku pokrycia jej bylinami, drzewami lub krzewami. Przyczyniają się do zmniejszenia odczuwalnej temperatury, a tym samym zwiększa się komfort mieszkańców i ogranicza się koszty ponoszone choćby na klimatyzację.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Ekologiczne osiedla stają się coraz bardziej popularne w Polsce, chociaż wciąż stanowią niewielki procent wszystkich nowych inwestycji mieszkaniowych. Wzrost zainteresowania takimi osiedlami wynika z rosnącej świadomości ekologicznej społeczeństwa oraz chęci poprawy jakości życia. Wszystkie inwestycje projektujemy i budujemy z myślą o zrównoważonym rozwoju i minimalizacji wpływu na środowisko. Dzięki stabilnej sytuacji finansowej infrastrukturę zielono-niebieską dotujemy ze środków własnych.

Bez wątpienia koszt budowy takiego osiedla jest wyższy niż w standardowej zabudowie, jednak korzyści jest wiele, zarówno dla mieszkańców jak i przyrody. Infrastruktura zielono-niebieska przede wszystkim zmniejsza zapotrzebowanie na energię, redukuje emisję CO2 oraz podnosi wartość nieruchomości.

Wysoko cenione przez nabywców i warte polecenia jest nasze ekologiczne osiedle Miasteczko Jutrzenki usytuowane w warszawskich Włochach. Przestrzeń zieloną zaprojektowaliśmy tak, aby sprzyjała lokalnej faunie i florze, a także mieszkańcom, którzy mają nieograniczony dostęp do zielonych terenów, fontann, oczek wodnych, szklarni uprawnych i przestrzeni rekreacyjnych. W inwestycji zastosowaliśmy odnawialne źródła energii, takie jak panele słoneczne i turbiny wiatrowe, które zmniejszają emisję dwutlenku węgla. Budynki mają efektywne systemy izolacji oraz wykorzystują technologie umożliwiające oszczędność wody, np. systemy odzyskiwania deszczówki.

W których, projektach w pierwszej połowie tego roku deweloperzy sprzedali najwięcej mieszkań? Czym te inwestycje przyciągają kupujących? Co najbardziej zachęca nabywców, jakie mieszkania wybierają? W jakiej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W pierwszej połowie roku najwięcej mieszkań znalazło nabywców w projektach: Bemosphere w Warszawie, Przemyska Vita w Gdańsku i Ceglana Park w Katowicach. Inwestycje te cieszyły się zainteresowaniem, zarówno osób kupujących mieszkanie dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych. Klienci, poza funkcjonalnymi układami mieszkań, docenili przemyślane i atrakcyjnie zaprojektowane osiedla, które współtworzą tkankę miejską. Taki efekt jesteśmy w stanie osiągnąć przede wszystkim w inwestycjach wieloetapowych, w których projektujemy duży fragment przestrzeni. Takie projekty umożliwiają także zbudowanie silnej marki i rozpoznawalności osiedla, co również przekłada się większą liczbę klientów.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

Duża skala działania, tj. kilkadziesiąt inwestycji w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce oraz różnorodność produktu sprawiają, że nie rozpatrujemy popularności jednej inwestycji, gdyż wiele projektów cieszy się podobnym zainteresowaniem. Ponadto, pierwsze półrocze 2024 roku to dla deweloperów okres analitycznie niejednorodny. W styczniu w statystykach ujawniały się jeszcze efekty programu Bezpieczny kredyt 2 proc., co przełożyło się na liczbę sprzedanych mieszkań w inwestycjach segmentu popularnego, zlokalizowanych poza ścisłymi centrami miast, a przez to z nieco niższą ceną za metr kw., jak np. Strefa Cegielnia w Krakowie.

Na przełomie roku uruchomiliśmy sporo nowych projektów w cenionych przez klientów lokalizacjach, co też spowodowało zwiększone zainteresowanie nimi i znalazło odzwierciedlenie w statystykach sprzedaży. Przykłady takich inwestycji to Przewóz 24 w Krakowie i Żerniki Na Novo we Wrocławiu. W pierwszym półroczu 2024 roku wciąż dobrze sprzedawały się także apartamenty kupowane w celach inwestycyjnych, np. w Atal City Square w centrum Wrocławia.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Najlepszą sprzedaż zanotowaliśmy w naszej inwestycji Stacja Centrum w Pruszkowie. Sprzedaliśmy tam 100 proc. mieszkań, a budowa nie jest jeszcze zakończona. Tak duże zainteresowanie tą inwestycją wynika z bardzo przemyślanego projektu skrojonego zgodnie z potrzebami nowoczesnych, świadomych klientów.

Duże zainteresowanie budzi też nasza warszawska inwestycja ECOBerensona, bazująca na drewnianych prefabrykatach i rozwiązaniach przyjaznych środowisku, a dodatkowo jest położona na terenie tzw. zielonej Białołęki. Zostało nam tam w sprzedaży 10 proc. mieszkań.

Jesteśmy też zadowoleni z postępu sprzedaży w inwestycji Nad Odrą w Szczecinie. Jest ona popularna z uwagi na bardzo atrakcyjne położenie na modnej Łasztowni, nowoczesne rozwiązania budowlane oraz piękne mieszkania z widokiem na rzekę.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Największym hitem sprzedażowym była wrocławska inwestycja Port Popowice, ze względu na atrakcyjną lokalizację, dobre promocje sprzedażowe oraz gotową infrastrukturę na osiedlu i w jego pobliżu. Przy osiedlu znajduje się park Polana Popowicka i większość mieszkań ma na niego widok. Oprócz Polany Popowickiej mamy Park Zachodni, położony blisko Odry, w pobliżu znajduje się hala Orbita, plaża miejska HotSpot i bardzo dobra komunikacja. W tej inwestycji sprzedawał się każdy rodzaj mieszkań, od jedno po pięciopokojowe, przy czy sporo klientów właśnie na te największe mieszkania czekało, aż wprowadzimy je do sprzedaży.

W Warszawie dużą uwagę klientów przyciągały mieszkania w osiedlu Praga Piano, objęte naszą wyjątkową promocją – harmonogramem 20/80, a także ze względu na bliski termin oddania mieszkań. Ponadto, w tej inwestycji mieliśmy promocję połowa garażu za darmo. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe. To inwestycja ciekawa dla klientów, przy planowanej stacji metra i otoczona gotową infrastrukturą.

W Gdańsku zdecydowanie największym zainteresowaniem cieszyła się inwestycja PORTO, głównie ze względu na unikalną lokalizację nad morzem i wysoki standard wykończenia. Zainteresowaniem cieszyły się mieszkania jedno i dwupokojowe, jak i większe trzy i czteropokojowe.

Karolina Bronszewska, dyrektor Marketingu i Innowacji Ronson Development

Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się dwa największe projekty w naszym portfolio Miasto Moje i Ursus Centralny. Obie inwestycje zaprojektowane zostały jako osiedla samowystarczalne, oferujące klientom pełny zakres usług i atrakcji na wyciągnięcie ręki. Do dyspozycji mieszkańców jest wachlarz atrakcji, stref relaksu i rekreacji dla wszystkich grup wiekowych. Najmłodsi mieszkańcy znajdą plac zabaw czy boiska terenowe, starsi mogą zrelaksować się na specjalnie przygotowanych strefach z leżakami i hamakami pośród zieleni.

Nasi klienci docenili rozwiązania i wygodę, jakie proponujemy w miastotwórczych inwestycjach. Szczególnie ważny jest stosunek ceny do jakości i metrażu, jakie proponujemy. Osiedla są przyjazne dla singli, par a w szczególności dla rodzin z dziećmi. Obie inwestycje są doskonale skomunikowane z innymi częściami miasta. Posiadają także pakiet ekologicznych rozwiązań.

Marek Starzyński, dyrektor ds. Sprzedaży, Okam Capital

W pierwszej połowie br. największym zainteresowaniem cieszyła się inwestycja Cityflow na warszawskiej Woli. Projekt jest świetnie skomunikowany, posiada bogatą infrastrukturę, ponad 1 ha przestrzeni biologicznie czynnej, a także sąsiaduje z parkiem Powstańców Warszawy. Na dzień dzisiejszy podpisaliśmy już blisko 140 umów na drugi etap inwestycji. Mieszkania, które się sprzedawały to zarówno małe kawalerki, jak i penthouse`y z widokiem na park. Obecnie ceny w CITY FLOW kształtują się na poziomie 17 500 – 26 000 zł/mkw.

Piotr Ludwiński, dyrektor Sprzedaży w Archicom

Mamy w pełni zdywersyfikowaną ofertę, dzięki temu projekty, które realizujemy odpowiadają na potrzeby szerokiego spektrum potencjalnych nabywców mieszkań. Jednocześnie budujemy portfolio na podstawie potrzeb, które komunikuje rynek. Inwestycje w poszczególnych miastach mają równomierne efekty sprzedażowe ze względu na to, że każda z nich reprezentuje wartości, które wyznajemy jako deweloper. Realizujemy na szeroką skalę inwestycje miastotwórcze, w formacie destinations, ale także mniejsze projekty sprofilowane pod określoną grupę klientów.

W ostatnim czasie wprowadziliśmy nową markę Archicom Collection, wchodząc tym samym do nowej gałęzi branży nieruchomości – apartamentów luksusowych. Uruchomiliśmy w tym zakresie projekt Powstańców 7D we Wrocławiu i Apartamenty M7 w Warszawie. Dywersyfikacja portfela inwestycji oraz analiza rzeczywistych oczekiwań wyznaczonych grup konsumentów pozwalają nam osiągać założone cele sprzedażowe bez względu na etap cyklu koniunkturalnego.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Niezmiennie rekordy sprzedażowe bije nasza ekologiczna inwestycja Miasteczko Jutrzenki zlokalizowana w warszawskiej dzielnicy Włochy. Obserwujemy także zwiększoną liczbę rezerwacji lokali z Dzielnicy Lawendy.

Po pierwsze, największą zaletą osiedla Miasteczko Jutrzenki jest szeroki wybór mieszkań o różnych metrażach, od 35 do 80 mkw. w budżetowych cenach. Z naszych obserwacji wynika, że nabywcy najczęściej wybierają lokale dwupokojowe o metrażu 45 mkw. i kawalerki 35 mkw.

Po drugie, atutem projektu są strefy aktywności Aurec Active oraz dostęp do zielonych przestrzeni, terenów rekreacyjnych czy szklarni. Po trzecie, Miasteczko Jutrzenki jest zaprojektowane z myślą o ekologii i zrównoważonym rozwoju.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Wszystkie nasze inwestycje sprzedają się w podobnym tempie.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nabywcy wybierali głównie działki pod zabudowę wielorodzinną, ze względu na możliwość realizacji większych projektów mieszkaniowych, które mogą szybko zaspokoić rosnący popyt na mieszkania w miastach. W przypadku gruntów pod zabudowę jednorodzinną, popularnością cieszyły się działki o większych powierzchniach, które umożliwiały budowę komfortowych domów z ogrodami. Popyt na grunty z pozwoleniem na budowę jest tak duży, że w niektórych przypadkach mieliśmy po kilku chętnych na jeden grunt z propozycjami licytowania ceny w górę.

Jakimi wynikami firmy deweloperskie zamknęły pierwszą połowę 2024 roku? Jak wypada bilans w porównaniu do rezultatów osiągniętych w poprzednich kwartałach? Czy na wyniki wpłynęło odroczenie nowego programu wparcia kredytobiorców? Czy firmy zrealizują tegoroczne założenia? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W pierwszym półroczu 2024 roku firma sprzedała 1949 mieszkań wobec 1184 zakontraktowanych w I półroczu 2023 roku, co oznacza wzrost o 65 proc. W samym II kwartale sprzedaż wyniosła 911 lokali wobec 651 w analogicznym okresie ubiegłego roku, czyli o 40 proc. więcej.

Jesteśmy zadowoleni z osiągniętego wyniku, tym bardziej biorąc pod uwagę fakt, że część klientów w ostatnich miesiącach mogła wstrzymywać się z decyzją o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na program Kredyt na start. W związku z jego przesunięciem na przyszły rok spodziewamy się stabilizacji rynku w kolejnych miesiącach. Jednocześnie po I półroczu jesteśmy spokojni, jeśli chodzi o realizację celu sprzedaży 2900-3100 mieszkań, jaki wyznaczyliśmy sobie na ten rok. Posiadamy produkt dobrze dopasowany do różnorodnych potrzeb i oczekiwań klientów na rynkach największych miast, w tym w Warszawie i Krakowie, gdzie wciąż brakuje oferty.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Grupa Atal w pierwszym półroczu 2024 roku zakontraktowała 1289 lokali. Przed rokiem było to 1136 mieszkań. Tegoroczne plany sprzedaży zakładają kontraktację na poziomie podobnym do zeszłorocznego. Od początku bieżącego roku, tj. w okresie bez obowiązywania programu wsparcia dla nabywców, notujemy stabilne wyniki i niesłabnącą aktywność ze strony klientów. Potwierdza to nasze stanowisko, że rządowy program nie jest decydującym czynnikiem dla kontraktacji w naszym przypadku. Jesteśmy zdania, że nie odegra on tak kluczowej roli, jak prognozowali niektórzy komentatorzy. To, co zdecydowanie poprawiłoby sytuację popytową i podażową to obniżenie stóp procentowych, a w efekcie obniżenie kosztu kredytu hipotecznego (klienci) i inwestycyjnego (firmy deweloperskie).

Dawid Wrona, Chief Operating Officer w Archicom

Plany strategiczne Archicom pozostają jak najbardziej aktualne. Dążymy do tego, aby wypracować sprzedaż na poziomie 3 000 mieszkań jeszcze w bieżącym roku, a w 2025 roku przekroczyć granicę 4 000 sprzedanych lokali. Realizacja tych założeń przybliży nas do osiągnięcia nadrzędnego celu, jakim jest pozycja lidera rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.

W drugim kwartale 2024 r. zawarliśmy 472 umowy sprzedaży, a w całym pierwszym półroczu 882. Tym samym odnotowaliśmy wzrost w obu analizowanych okresach. W pierwszym kwartale 2023 roku sfinalizowaliśmy 448 umów sprzedaży, a w pierwszym półroczu – 822. Drugi kwartał bieżącego roku zakończyliśmy z 65 przekazanymi lokalami, a ich łączna liczba w całym półroczu wyniosła 479. Spadek w tym zakresie rok do roku wynika bezpośrednio z przyjętego harmonogramu przekazań.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

W przypadku branży deweloperskiej ciężko jest porównywać wyniki finansowe r./r., jako że w dużej mierze zależą one od tego, jak w danym roku wygląda portfolio inwestycyjne oraz postęp prac w poszczególnych projektach. Dlatego też, każdy rok wygląda w naszej firmie trochę inaczej.

W pierwszym półroczu 2024 roku zrealizowaliśmy nasze cele sprzedażowe. Przy ich planowaniu braliśmy pod uwagę scenariusz, zgodnie z którym nowy program kredytowania może nie ujrzeć światła dziennego. Podtrzymujemy cele na ten rok, niemniej będziemy na pewno oferować klientom ciekawą alternatywę dla programu rządowego.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W pierwszym półroczu 2024 roku Grupa TAG w Polsce miała w budowie około 3900 mieszkań i lokali komercyjnych. Portfolio mieszkań na wynajem Grupy wyniosło 2559 lokali na koniec Q1 2024. W 2024 roku planujemy sprzedaż na poziomie 2300 mieszkań oraz zwiększenie portfela lokali na wynajem o 1000 mieszkań.

W 2024 roku zamierzamy realizować nowe projekty i etapy na około 5 000 mieszkań. Mamy duży bank ziemi – na ponad 25 000 lokali i regularnie wprowadzamy nowe inwestycje do sprzedaży. Oczekiwania wobec rynków na 2024 rok są pozytywne ze względu na takie czynniki, jak niższa inflacja, środki płynące z UE oraz ustabilizowana gospodarka. Dobrym trendem jest wyraźnie widoczny na rynku popyt. Niestety, nadal podaż jest niska – brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe.

Boaz Haim, prezes Ronson Development

W 2023 roku popyt na mieszkania przewyższył podaż, do czego istotnie przyczynił się program Bezpieczny Kredyt 2 proc., zapewniając krótkoterminowy, lecz istotny impuls. W 2024 roku rynek mieszkaniowy ustabilizował się, a brak wspomnianego, rządowego wsparcia wpłynął tylko na konkretny segment rynku.

Planując działania na 2024 rok, przewidywaliśmy, że program kredyt Na Start może nie zostać wdrożony w pełnym zakresie, więc jego opóźnienie nie wpłynie znacząco na nasze plany. Pomimo warunków rynkowych, konsekwentnie realizujemy swój strategiczny plan na ten rok. Nasze priorytety to utrzymanie wysokiej marży, optymalizacja cen i umów budowlanych oraz osiągnięcie solidnych wyników finansowych.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości w pełni dostosowaliśmy naszą strategię do aktualnych warunków. W 2024 roku naszym priorytetem jest utrzymanie niewysokiej marży, optymalizacja cen i kontraktów realizacyjnych oraz osiągnięcie zadowalającego wyniku finansowego.

W porównaniu do 2023 roku sprzedaż mieszkań w pierwszym półroczu 2024 roku była niższa o około 20 proc. Warto pamiętać, że rok poprzedni charakteryzował się znacznym wzrostem popytu na rynku nieruchomości, co było w dużej mierze efektem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który spowodował sfinalizowanie ponadprzeciętnej liczby umów kupna-sprzedaży.

Niezależnie od bieżącej kondycji rynku, nie zmieniamy swoich planów co do realizacji nowych projektów. Pracujemy intensywnie, aby utrzymać wysoki poziom realizacji dostosowany do bieżących oczekiwań klientów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie zauważyliśmy znaczącego spadku sprzedaży mieszkań w pierwszej połowie tego roku. Rynek się stabilizuje, co sprawia, że sytuacja jest coraz lepsza, zarówno dla branży, jak i klientów.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W pierwszym półroczu 2024 roku odnotowaliśmy znaczący wzrost sprzedaży w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym oraz drugiej połowy 2023 roku. Sprzedaliśmy 4 grunty oraz podpisaliśmy 10 umów przedwstępnych, co jest wynikiem przemyślanej strategii inwestycyjnej oraz odpowiedniego dostosowania oferty do potrzeb rynku. Te imponujące wyniki są dowodem na skuteczność naszych działań i zaangażowania w realizację długoterminowych celów.

Warto zaznaczyć, że brak nowego programu wsparcia kredytobiorców nie miał znaczącego wpływu na nasze wyniki sprzedaży. Kluczowym czynnikiem sukcesu było właściwe przygotowanie się na wzrost popytu na grunty oraz dostosowanie oferty do zmieniających się warunków rynkowych.

Podtrzymujemy nasze ambitne cele na 2024 rok i jesteśmy przekonani, że uda nam się je osiągnąć. Koncentrujemy się na dalszym rozwijaniu naszej oferty oraz realizacji nowych, innowacyjnych projektów, które sprostają oczekiwaniom wymagających klientów. Dążymy do utrzymania wysokiego tempa sprzedaży i dalszego wzmacniania naszej pozycji na rynku nieruchomości.

Podsumowując, pierwsze półrocze 2024 roku było niezwykle udane dla Alter Investment. Nasze wyniki sprzedaży potwierdzają, że odpowiednie planowanie i strategiczne podejście do inwestycji przynoszą oczekiwane efekty. Z optymizmem patrzymy na kolejne miesiące i wierzymy, że podejmowane konsekwentnie działania przyczynią się do dalszego rozwoju firmy.

Czy nowe regulacje dotyczące budowy mieszkań, zobowiązujące m.in. do budowy placu zabaw w każdej inwestycji i większego rozrzedzenia zabudowy podniosą koszty realizacji projektów? Jak oceniają je deweloperzy? Czy przepisy, które zaczną obowiązywać od 1.sierpnia br. przyczynią się do wzrostu cen mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Jako odpowiedzialny deweloper popieramy zmiany poprawiające komfort mieszkańców. Niemniej jednak ich wprowadzenie wiąże się z wieloma konsekwencjami, zarówno dla deweloperów, jak i klientów, dlatego uważamy, że trzeba zachować zdrowy umiar i podchodzić do każdego projektu indywidualnie. Przykładem może być wymóg związany z realizacją placu zabaw w każdej inwestycji, który oceniamy negatywnie. Nie każdy projekt jest realizowany z myślą o rodzinach z małymi dziećmi, a niestety bliskość placu zabaw może zniechęcać pewną grupę klientów. Nie popieramy tego przepisu zwłaszcza w przypadku osiedli zlokalizowanych w pobliżu publicznych placów zabaw, w których preferowanym przez nas rozwiązaniem byłoby zwiększenie stref zielonych.

Ponadto, należy pamiętać, że regularne podnoszenie wymagań dla deweloperów wpłynie na wzrost kosztów budowy, a tym samym ceny mieszkań. Obecnie wprowadzamy do sprzedaży projekty, dla których decyzje administracyjne były wydawane według starych przepisów, więc wpływ nowych warunków technicznych na ceny mieszkań będzie widoczny dopiero za około 1-2 lata.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nowe przepisy powodują, że w projekcie realizowanym na tej samej działce na podstawie projektu złożonego po 1. sierpnia br. będzie można wybudować około 20 proc. mniej powierzchni, a co za tym idzie ceny będą musiały być wyższe. To przykład zmian w przepisach „pod publiczkę” które nie są przemyślane i spowodują jedynie dalsze ograniczenie podaży.

Mniejsze budynki w starej zabudowie nie mają placów zabaw i to raczej rola miast, żeby zapewnić je w parkach miejskich a nie przerzucać koszty na deweloperów, a realnie na klientów.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Jesteśmy gotowi na nowe przepisy. Z jednej strony wpłyną one na komfort mieszkańców, ale z drugiej faktycznie mogą przełożyć się na wzrost cen w nowych projektach. Nowe inwestycje będą liczyć w sumie mniej m2 samych mieszkań, dlatego koszt działki przypadającej na jeden lokal będzie wyższy. Warto jednak podkreślić, że nie będzie to dotyczyło wszystkich inwestycji. Wszystko zależy od wielkości działki i uwarunkowań planistycznych, powierzchni biologicznie czynnej.

Przykładowo, na jednej z naszych nowo projektowanych nieruchomości na warszawskiej Białołęce, po uwzględnieniu nowych zasad, nie ma różnic w powierzchni mieszkań, a na innej ilość powierzchni mieszkalnej spadła o ponad 30 proc.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Nowe wymogi dotyczące placów zabaw trudno jednoznacznie skomentować bez zwrócenia uwagi na kwestie związane z uwarunkowaniami urbanistycznymi, społecznymi i projektowymi. W naszym odczuciu niosą one ze sobą wiele pozytywnych aspektów, ale jednocześnie stawiają przed deweloperami pewne wyzwania. Jednym z kluczowych pytań, jakie pojawia się w kontekście nowych przepisów, jest kwestia kosztów i wpływu regulacji na ceny nieruchomości. Należy pamiętać, iż koszt budowy placów zabaw w miastach jest znacznie wyższy niż na terenach podmiejskich, zarówno pod względem finansowym, jak i społecznym. Mówimy tu bowiem, nie tylko o wyższych cenach gruntów, ale również o utracie powierzchni mieszkalnej, skomplikowanych procesach projektowych, kompromisach w planowaniu przestrzennym i ostatecznie wysokich kosztach eksploatacji i utrzymania placów, co dotyczy już bezpośrednio mieszkańców.

Nowe regulacje wymagają, aby place zabaw były dostosowane do dzieci w różnym wieku i ze szczególnymi potrzebami. To wymaga zdefiniowania na nowo koncepcji tych miejsc w celu uelastycznienia ich funkcjonalności i wydłużenia okresu wykorzystania.

Dodatkowym projektowym wyzwaniem jest zachowanie minimum 30 proc. terenu biologicznie czynnego, co wymaga innowacyjnego podejścia do utrzymania zieleni. Kolejnym jest certyfikacja urządzeń, która bywa długotrwała i kosztowna. Po wprowadzeniu nowych przepisów, udogodnienie w postaci placu zabaw na terenie osiedla nie będzie już „kartą przetargową” danej inwestycji. Może za to być nią oryginalny i ciekawy projekt. Bez wątpienia znajdzie się również grupa klientów szukająca mieszkania na osiedlu bez placu zabaw, które będą wówczas trudniej dostępne. Rozważyć należy przy tym problematykę zapełniania placów zabaw na przestrzeni lat i ich przydatności w długim okresie, biorąc pod uwagę strukturę demograficzną w Polsce. Zróżnicowany przekrój demograficzny na osiedlach sprawia, że strefy rekreacji powinny rosnąć i ewoluować wraz z mieszkańcami, dostosowując się do ich zmieniających się potrzeb.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Jesteśmy przygotowani na nowe zasady budowania, gdyż są one znane od ponad pół roku. Uwzględniliśmy je w naszych planach. Niemniej jednak, każda tego rodzaju zmiana, w większym lub mniejszym stopniu, wymaga aktualizacji opracowywanych projektów. To zresztą niejedyna w ostatnim czasie zmiana legislacyjna, która ma wpływ na działalność deweloperów i sferę projektowo-budowlaną. Pod tym względem sytuacja w Polsce jest bardzo dynamiczna, a tempo uchwalania oraz zmian przepisów jest szybkie w minionych latach. Musimy za nimi nadążać, choć to nie sprzyja optymalnemu planowaniu i przygotowywaniu inwestycji.

Proces od zakupu działki do rozpoczęcia danej inwestycji potrafi zająć nawet 5 lat, do czego często przyczynia się zbyt długie oczekiwanie na wydanie urzędowej decyzji. Tymczasem zmiany, o których mowa, dokonują się zaledwie w okresie około roku.

Trudno oczekiwać, aby kolejne regulacje czy ograniczenia, zwłaszcza nakazujące rozrzedzenie zabudowy, wpływały korzystnie na biznes deweloperski. Natomiast na cenę mieszkania składają się przede wszystkim koszty związane z zakupem działki, jej uzbrojenie w niezbędne sieci oraz koszt samego wykonawstwa. O ile ta trzecia składowa w ostatnim czasie ustabilizowała się w skali całego kraju, o tyle głównym problemem, z którym boryka się branża, jest ograniczona dostępność gruntów w adekwatnych lokalizacjach, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Nowe przepisy budowlane oceniamy pozytywnie, gdyż przyczyniają się do poprawy jakości życia mieszkańców oraz promują zrównoważony rozwój urbanistyczny. Większe odległości między budynkami poprawią prywatność i komfort mieszkańców, a obowiązkowe place zabaw zapewnią dzieciom bezpieczne miejsce do zabawy i rozwoju.

Rozrzedzona zabudowa oznacza, że na danej działce powstanie mniej budynków i mieszkań. W rezultacie, zagospodarowanie terenu będzie musiało być bardziej przemyślane, aby maksymalnie wykorzystać dostępne przestrzenie, jednocześnie spełniając nowe wymogi prawne. Z drugiej strony, mniejsza liczba budynków i mieszkań może wpłynąć na wzrost kosztów jednostkowych. Przewidujemy zatem, że ceny mieszkań w nowych projektach mogą wzrosnąć. Wzrost ten wynika z konieczności zapewnienia większych przestrzeni między budynkami oraz realizacji dodatkowych udogodnień, takich jak place zabaw. Pomimo wzrostu kosztów, jesteśmy przekonani, że nowe przepisy przyniosą korzyści zarówno mieszkańcom, jak i inwestorom. Wyższa jakość życia oraz atrakcyjność osiedli mogą przyciągnąć więcej nabywców, którzy docenią te udogodnienia.

Zawsze stawiamy na jakość i zrównoważony rozwój, dlatego jesteśmy gotowi dostosować nasze projekty do nowych wymogów, zapewniając jednocześnie konkurencyjne ceny. Podsumowując, nowe przepisy budowlane, mimo że mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, przyniosą liczne korzyści dla mieszkańców i poprawią jakość życia w naszych inwestycjach.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Wprowadzenie nowych przepisów budowlanych zmieniających zasady usytuowania budynków oraz nakazujących realizację placów zabaw w każdej inwestycji, oceniam jako krok w kierunku poprawy jakości życia mieszkańców. Zwiększenie odległości budynków od granicy działki wpłynie na bardziej rozrzedzoną zabudowę, co może poprawić estetykę przestrzeni i komfort życia, a także zapewnić lepsze warunki nasłonecznienia i wentylacji.

Jednakże te zmiany bez wątpienia będą mieć znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Bardziej rozrzedzona zabudowa oznacza mniejszą liczbę budynków i mieszkań, które mogą powstać na danej działce, co wpłynie na podaż. Zmniejszona podaż mieszkań w połączeniu z rosnącymi kosztami realizacji dodatkowych wymagań, takich jak place zabaw, prawdopodobnie przyczyni się do wzrostu cen nowych nieruchomości.

Szacuje się, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć o około 5-10 proc. w zależności od lokalizacji i skali inwestycji. Wpływ tych zmian będzie szczególnie odczuwalny w dużych miastach, gdzie ceny gruntów są wysokie, a dostępność nowych działek ograniczona. Ostateczny wzrost cen będzie zależał od wielu czynników, w tym od kosztów budowy, popytu na mieszkania oraz strategii deweloperów w odpowiedzi na nowe regulacje.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Od lat spełniamy najbardziej wymagające wytyczne dotyczące budownictwa mieszkaniowego. Nowe przepisy nie wpłyną na naszą działalność. Mamy zabezpieczony bank ziemi na ponad 25 000 mieszkań, dlatego kwestie reformy planistycznej nie wpłyną na naszą bieżącą działalność.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development

Dokładnie analizujemy wpływ wprowadzanych regulacji na nasze projekty, przy czym staramy się adaptować do zmieniających się warunków i wymagań rynku, dbając o najwyższą jakość naszych inwestycji oraz zadowolenie klientów. W naszej ocenie zaproponowane przepisy ograniczą w pewnym stopniu intensywność budowy. Będzie to skutkować budową mniejszych budynków. Nie przewidujemy jednak, że będzie miało to wpływ na ilość mieszkań w inwestycji czy wysokość cen.